Получаем разрешение на строительство и ввод дома в эксплуатацию

Получение разрешения на строительство и ввод дома в эксплуатацию с последующим оформлением права собственности – целая эпопея в жизни домовладельца. Как успешно пройти все коридоры и с минимальными издержками?

«Оформить права на дом лучше после завершения строительных работ, иначе хлопот не оберешься – на каждом этапе госслужащие будут просить донести «еще вот эту бумажку». В итоге несколько месяцев уйдет на получение всех разрешений, а строить когда?», – уверен владелец частного дома в Киевской области Андрей Кириленко. По его мнению, чем расплачиваться за услуги чиновников, проще оплатить работу профессионального юриста, который узаконит постройку через суд. «Деньги» выяснили, какие существуют способы упростить оформление документов на строительство частного дома.

Всезнающие помощники

«Правовые и организационные основы градостроительства устанавливаются Законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности». Закон предусматривает две возможности проектирования и строительства: путем получения строительного паспорта застройки земельного участка при условии, что жилой дом не выше двух этажей (без учета мансардного этажа) и площадью не более 300 м. кв., либо путем получения исходных данных с последующей разработкой проектной документации», – рассказывает Юрий Записоцкий, директор, партнер, адвокат юридической фирмы Moris Group.

Как правило, частные дома вполне удовлетворяют ограничениям, которые действуют при использовании строительного паспорта. Поэтому самый сложный и дорогостоящий путь – через разработку проектной документации, – мы рассматривать даже не станем.

Если дом возводится согласно строительному паспорту, то нет необходимости получать градостроительные условия и ограничения, а также разрабатывать проект строительства.  Впрочем, обязательным является получение технических условий, которые включаются  в состав строительного паспорта. Как видно из схемы (см. «Как оформить документы на дом по строительному паспорту»), основными инстанциями, с которыми придется иметь дело будущему домовладельцу, являются отдел градостроительства и архитектуры района или города, Инспекция государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК) и БТИ.

Чтобы самостоятельно не вникать в законы и постановления Минрегионстроя, регулирующие частное строительство, можно возложить заботу о получении разрешений на плечи помощников. Ими могут выступать строительные фирмы, которые работают в конкретном регионе и хорошо знают, куда и с какими документами необходимо идти. «Уменьшит коррупционные платежи использование специальных компаний, которые будут заниматься вопросами оформления документов. Как правило, это те же строительные компании, но предоставляющие попутно услуги по согласованию проектов на строительство. Такие компании знают, как все делать, и не будут платить там, где в этом нет необходимости», – считает адвокат, партнёр ООО «Лексфор» Юрий Чумак.

Консалтинговые и юридические компании также оказывают полный комплекс услуг по получению строительного паспорта и права на проведение строительных работ. Цена вопроса (для Киевской области) – 5–10 тыс. грн. «Процедура строительства и оформления в собственность дома – очень сложная и длительная, поэтому возникновения непредвиденных трудностей, особенно при получении различного рода разрешений, вряд ли удастся избежать. Однако, обратившись в компанию, которая имеет лицензию и профессионально занимается этим видом деятельности, можно сэкономить немало времени, а возможно, даже и денег», – отмечает начальник отдела по работе с физическими лицами АК «Кравец и Партнеры» Юрий Бабенко.

В цепочке действий, которые необходимо предпринять застройщику, есть ряд процедур, которые вполне по силам пройти самостоятельно, – это получение технических условий в службах водо–, энерго– и газоснабжения, СЭС, узле связи. Дело в том, что официально такие услуги являются платными, поэтому, собрав пакет документов, необходимо просто обратиться с заявлением в указанные инстанции и оплатить получение техусловий. Расходы на данном этапе – 3–8 тыс. грн. в зависимости от региона и конкретного проекта постройки.

Вообще пройти сотрудников государственных структур, вооружившись необходимыми документами и заявлениями, можно и самостоятельно, без привлечения юристов или иных посредников. Однако этот путь подходит только тем, кто внимательно изучит законодательство, иначе придется выполнять «вдруг возникающие» требования госслужащих, которым понадобится то нотариально заверенная копия паспорта, то топографическая съемка местности, то генплан поселка.

А еще будущему домовладельцу понадобятся настойчивость и желание, в случае препятствий со стороны чиновников, писать письма в прокуратуру и Минрегионстрой. «Сегодня процедура строительства частных домов упрощена по сравнению с предыдущим законодательством. Но местные чиновники не хотят выполнять постановления Кабмина. Нужно понимать, что для тех, кто дает разрешения, это очень выгодный бизнес», – отмечает юрист Ирина Мищенко.

А если после?

Некоторые домовладельцы, не желая тратить время на получение разрешения на строительство, узаконивают постройку после ее возведения. До января 2013 года действует упрощенный порядок узаконивания самостроев, разработанный Минрегинстроем  (приказ от 24.06.2011 № 91). Однако пройти эту упрощенную процедуру сложно, ведь понадобится обратиться в БТИ для получения техпаспорта объекта, а эта структура, как правило, отказывается его выдавать, если у владельца дома нет разрешения на строительство и зарегистрированной в ГАСК  декларации о готовности объекта к эксплуатации. Обычно в этом случае право собственности на дом получают через суд. Одновременно с этим в суде решается вопрос об обязательствах БТИ зарегистрировать дом. «Основными требованиями для регистрации такого дома через суд являются письменные заявления от всех соседей о том, что они не возражают против возведения дома, и выводы санитарных, пожарных, природоохранных и других инстанций о соответствии здания определенным нормам», – напоминает Юрий Бабенко.

С помощью квалифицированных юристов получить необходимое решение суда вполне реально, а расходы составят 8–12 тыс. грн. Впрочем, судебный путь, хоть и самый простой, одновременно несет определенные риски: в будущем право собственности, выданное на основании судебного решения, может быть оспорено представителями района, города, службами газо– , водо– или энергоснабжения. К тому же получение права собственности не решает вопроса необходимости регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации – за этот документ придется дополнительно заплатить немалый «коррупционный платеж», размер которого зависит от «аппетитов» госслужащих.
 
Если дом будет достроен в 2012 году, есть возможность в суде получить решение о регистрации дома в БТИ. Но и этот путь не избавляет от общения с «разрешателями» и от «коррупционных платежей»
 
Комментарий:
 
Сергей Любимов, киевлянин
 
Мы изначально решили оформлять все документы самостоятельно, руководствуясь законодательством. Однако уже на этапе подачи пакета документов для получения строительного паспорта возникли сложности: отдел градостроительства и архитектуры Вышгородской райадминистрации потребовал доплатить  4 тыс. грн.: 1,5 тыс. грн. за топосъемку  и 2,5 тыс. – за оформление. О таких платежах и о необходимости топосъемки на данном этапе в законе нет ни слова. Мы обратились к ним с заявлением и нашим пакетом документов повторно. Думаю, нам бы отказали и во второй раз, если бы мы не привлекли к общению с чиновниками юриста, у которой большой опыт в подобных делах. Из-за проволочек чиновников мы не смогли начать стройку вовремя, потеряны два месяца, которые очень важны для строительства.
 
Наталия Богута, Деньги