Государство берет риэлторов под контроль. Операторы рынка опасаются, что жесткие и взяткоемкие требования заставят специалистов уходить в тень.
Опыт героя Владимира Басова, подпольного маклера из фильма «По семейным обстоятельствам», может скоро пригодиться украинским риэлторам. Напоминаем: тетя – квартира, возраст – метраж и т.д.
В Украине скоро урегулируют не только рынок оценки, но и работу риэлторов. Минэкономразвития продвигает законопроект “Об особенностях осуществления риэлтерской деятельности”. По информации ведомства, данный документ сейчас находится на рассмотрении в Минюсте, а затем, после прохождения правовой экспертизы, будет направлен в Кабмин.
Официальный тезис этой кампании – защита потребителей риэлторских услуг “Эта сфера, связанная с серьезными финансовыми и имущественными вопросами, в Украине никоим образом не регулируется и не контролируется государством. Потребители риэлтерских услуг не застрахованы от так называемых “серых” риэлторов и мошеннических схем завладения чужим имуществом, что негативно отражается как на уровне защиты прав и законных интересов потребителей, так и в целом на развитии рынка недвижимости”, – характеризует ситуацию директор департамента государственной регуляторной политики и развития предпринимательства Минэкономразвития Игорь Шевердин.
Опрошенные ЛІГАБізнесІнформ эксперты признают существование проблемы “серых” и “черных” риэлторов, а регулирование рынка считают целесообразным. Генеральный директор инвестиционно-консалтинговой компании Проконсул Виктория Рыльцева считает необходимым уточнить профессиональные требования к риэлторам, их права и обязанности, статус и сферу деятельности профильных общественных организаций, а также четко определить ответственность за предоставление риэлтерских услуг ненадлежащего качества. Правда, желание государства защитить потребителей у игроков рынка не вызывает энтузиазма. Большинство контрольных полномочий опрошенные эксперты считают целесообразным передать саморегулируемой профессиональной организации (СРО). “В международной практике обычно идут по пути саморегулирования риэлтерского бизнеса, что минимизирует участие государства в этом процессе, – уточняет управляющий партнер АО Arzinger Тимур Бондарев. – Предлагаемый законопроект также декларирует принцип саморегулирования, но в то же время содержит несколько императивных норм, передающих важные регуляторные функции государству. Однако, его участие должно сводиться исключительно к надзорной функции за риэлтерской деятельностью и обеспечению защиты прав потребителей”.
Согласно информации пресс-службы Минэкономразвития законопроект предполагает делегирование СРО полномочий в сфере учебы, квалификации и защиты прав специалистов. Наряду с этим планируется ввести страхование гражданско-правовой ответственности и госреестр риэлторов, а также ограничить максимальный размер оплаты риэлтерских услуг. Эти и другие новации, предложенные Минэкономразвития, опрошенные эксперты оценивают неоднозначно. Если саму по себе инициативу законодательного урегулирования деятельности риэлторов специалисты встречают положительно или нейтрально, то методы, предложенные в документе, часто вызывают негативную реакцию.
Что именно предлагают чиновники?
Риэлторам установят “потолок”
Острую критику встречает предложение относительно предельной стоимости риэлтерских услуг на уровне 3% от цены недвижимости. “Установление максимальной границы оплаты было бы правомерно в случае введения обязательного участия риэлтора при совершении сделки, – считает Виктория Рыльцева. – В противном случае подобное положение является антиконституционным. Ведь подобный порядок не применяется в какой-либо другой профессиональной сфере, которая не связана с монополией или публичным порядком”. Собеседница ЛІГАБізнесІнформ считает такое ограничение некорректным применительно к услугам в сегменте аренды, стоимость которых привязана к величине годовой арендной платы, а также к предоставлению консультационных услуг, где уровень вознаграждения не зависит от стоимости объекта.
“Законопроект не предусматривает никаких механизмов контроля над соблюдением положения о максимальной стоимости услуг, и поэтому открывает возможности для злоупотреблений или превращает норму в мертвую, – продолжает советник практики корпоративного права, M&A МЮФ Integrites Ярослав Абрамов. – Кроме этого, вызывает вопросы процедура расчета стоимости для определения вознаграждения – ведь рыночная цена объекта устанавливается уже после заключения договора, на основании которого риэлтор начинает работать”.
Риэлторов заставят учиться
Требования к субъектам риэлтерской деятельности также вызывает волну критики. Согласно законопроекту для того, чтобы стать риэлтором нужно получить высшее образование, пройти обучение риэлтерскому делу или годичную стажировку в риэлтерской компании, сдать квалификационный экзамен, получить свидетельство риэлтора и только после этого зарегистрироваться в госреестре. Перед началом деятельности специалист обязан заключить договор страхования гражданско-правовой ответственности, а затем каждые три года повышать свою квалификацию по соответствующей программе.
“Необходимость получения свидетельства риэлтора и прохождение каждые три года курсов повышения квалификации скорее приведет к росту коррупции в отрасли и никоим образом не улучшит качество услуг, – считает адвокат, старший партнер адвокатской компании Кравец и Партнеры Ростислав Кравец. – Предоставлять риэлтерские услуги смогут только сертифицированные специалисты, в связи с чем большинство лиц, занимающихся подобной деятельностью, останутся в тени. Крупным компаниям, конечно, придется принимать в штат сертифицированных риэлторов, но это никоим образом не уменьшит теневой рынок. Ведь покупателю не столько важно свидетельство, сколько результат”. Также собеседник ЛІГАБізнесІнформ обращает внимание на возложенные на риэлторов обязанности ведения первичного финансового мониторинга, что предполагает сообщение информации в Госфинмониторинг о проведении сомнительных сделок с недвижимостью на сумму более 400 тыс. грн. Подобная норма, по мнению Ростислава Кравца, может отпугнуть продавцов и покупателей недвижимости от официальных риэлторов.
По оценке Виктории Рыльцевой из компании Проконсул спорным моментом является отнесение информационных и консультационных услуг на рынке недвижимости к риэлтерским. “Чтобы составить прогноз развития рынка недвижимости, а также выполнить маркетинговые или аналитические исследования, нужно быть риэлтором – придется пройти обучение, сдать экзамен, зарегистрироваться в госреестре и т.д., – недоумевает собеседница ЛІГАБізнесІнформ.
Недвижимость окажется “под колпаком”
Попытку взять под контроль деятельность риелторов стоит рассматривать в контексте целого ряда инициатив, оказывающих влияние на операции с недвижимым имуществом. “В последние годы со стороны фискальных органов всего мира особое внимание приковано к рынку недвижимости, как к инструменту разрешения бюджетных проблем, – комментирует ситуацию Тимур Бондарев из Arzinger. – Украина не является исключением – в стране запущен налог на недвижимость; внедряется новая процедура оценки, призванная не допустить избежания налогообложения соответствующих операций; вводится ограничение наличных расчетов, что также будет препятствовать уклонению от уплаты налогов”. В сложившейся ситуации собеседник ЛІГАБізнесІнформ предупреждает о повышении внимания государства к любым операциям с недвижимостью, и рекомендует собственникам доходной недвижимости уже сейчас задуматься об оптимальной структуре владения активами для оптимизации налогообложения доходов от будущих транзакций.
“Рынок достаточно серьезно воспринял грядущие изменения, – комментирует ситуацию Ярослав Абрамов из Integrites. – Многие опасения связаны с возможностью повторения в риэлтерском законопроекте механизмов, отработанных на субъектах оценочной деятельности. Ведь сертификация оценщиков сегодня воспринимается как основной риск, который может привести к хаосу на рынке, как это наблюдалось при первой попытке “отсеять” оценщиков. В то же время, многие риэлторы говорят о том, что уже имеют разработанные механизмы обхода ограничений по наличным расчетам, самый простой из которых заключается в разбивке цены на несколько платежей”. Напомним, ограничение наличных расчетов вводится с 1 сентября 2013 года, новые правила оценки, после двух неудачных попыток, планируют запустить с 1 ноября.
Мария Бабенко, ЛІГАБізнесІнформ
