Недавно ЕП опублікувала дві статті про відповідальність забудовників.
Перша – “Еліта-центр може повторитися” – аналізує законопроект, запропонований Конфедерацією будівельників України.
Цей акт пропонує повернути забудовникам право укладати інвестиційні договори та договори дольової участі, аби можна було залучати кошти без участі Фондів фінансування будівництва, і вводить обов’язкове страхування ризиків інвесторів.
Друга стаття – інтерв’ю з автором цього законопроекту Юрієм Сербіним. На його думку, цей документ може захистити інвесторів.
Проте у чому полягає цей захист, незрозуміло, адже запропоновані проектом заходи не вирішують жодної проблеми, пов’язаної з гарантіями для інвесторів.
Насправді гарантій для інвесторів, які вкладають кошти у будівництво житла, майже нема ні в законі, ні в договорах, які забудовники укладають з ними.
Гарантія майнових прав
Не можна не погодитися з Сербіним з приводу того, що введення Фондів фінансування будівництва – ФФБ – не захистило інвесторів. Ніяких гарантій інвесторам фонди не принесли. Вони лише стали зайвою прокладкою.
Відтак, випадки на кшталт “Еліти-центру” множаться. Після сплати повної вартості житла інвестори отримують лише право вимагати у забудовника передати квартиру у власність після введення будинку в експлуатацію.
До того часу всі майнові права на квартири і решту складових будинку зберігаються за забудовником. У договорах завжди прописувалося саме так.
“Економічна правда” вже писала про два будинки, де забудовники віддали майнові права на продані людям квартири в заставу банку “Київ”. Після цього обидві будівельні компанії збанкрутували, не виплативши кредит, і майнові права на квартири відійшли банку за іпотечними договорами забудовників.
Інвестори обох будинків кілька років судилися з банком. Нарешті 2013 року Верховний суд ухвалив рішення на користь інвесторів одного з будинків. Преса писала про цю подію як про остаточну перемогу інвесторів і остаточну заборону для будівельників заставляти майнові права на квартиру.
Проте не все так добре. Інвесторам ще треба домогтися, аби “Київ” дав згоду на виключення квартир з реєстру заборон, а це ще один довгий судовий процес.
Забудовники ж навряд чи покірно сприймуть це рішення як останню інстанцію, бо воно позбавляє їх можливості залучати банківські кредити.
Для уникнення таких випадків забудовникам слід укладати з інвесторами договори купівлі-продажу майнових прав на квартири. Деякі фірми так і роблять.
Укладання інвестиційних договорів та договорів дольової участі нічого не змінить, адже в них ніколи не зазначалося і навряд чи буде зазначатися, що майнові права на квартиру переходять до інвестора відразу після сплати всіх грошей.
Відповідальність забудовників
Іншу новація законопроекту – обов’язкове страхування ризиків інвесторів.
Однак це навряд чи можна назвати новацією. У 2008 році закон “Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” вже містив такі норми. Правда, проіснували вони лише два роки, а потім були скасовані через значне подорожчання вартості будівництва.
Сьогодні ж провідні страхові компанії не бажають страхувати ризики інвесторів при зведенні житла через велику кількість і характер ризиків.
“Страховики не можуть отримати страхове покриття, бо іноземці не хочуть мати справу з Україною за такими ризиками. У нас кілька тисяч недобудованих об’єктів”, – каже заступник голови ради Ліги страхових організацій Олександр Залетов.
Ризики страховиків збільшуються і через низький рівень відповідальності забудовників перед інвесторами. Вищого рівня відповідальності не вимагає ні законодавство, ні умови поширених на ринку договорів.
“Виходячи з того, як врегульовані відносини забудовника та інвестора, в Україні украй небезпечно інвестувати у будівництво житла чи купувати його у новобудовах. Кількість конфліктних ситуацій, у які може потрапити інвестор, залежить лише від фантазії безвідповідального забудовника”, – вважає голова Асоціації допомоги постраждалим інвесторам Олексій Гончарук.
Закон “Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” дозволяє забудовникам не виконувати взяті зобов’язання і навіть проводити шахрайські операції з новобудовами, вважає старший партнер адвокатської компанії “Кравець і партнери” Ростислав Кравець.
“Договори з інвесторами прописуються так, що, передаючи гроші до ФФБ, інвестор не може контролювати будівництво і витрачання коштів фонду”, – стверджує він.
Більше того, при найменшому коливанні валютного курсу є великий ризик, що інвестор або не отримає придбану квартиру, або отримає її з великим запізненням і додатковими витратами, підсумовує адвокат.
Тож виникає питання: який страховик при здоровому глузді братиме на себе обов’язки компенсувати збитки інвесторів за таких умов?
Про “але”
Ситуація з інвестуванням у будівництво ускладнюється й іншими факторами. Самі інвестори часто не перевіряють надійність забудовника і не впливають на нього.
“Перевірити надійність компанії вкрай складно. Це вимагає високої кваліфікації юриста. Аналіз лише доступних документів може тривати кілька тижнів. До того ж, на вітчизняному ринку майже ніхто не пропонує таких послуг, а це означає, що і попиту на них нема”, – каже Гончарук.
Витрачаючи шалені гроші, інвестори ставляться до купівлі квартири так само недбало, як до купівлі дрібнички. У конфліктних ситуаціях вплинути на фірму намагаються одиниці. Більшість же залишається осторонь і чекає, чим все скінчиться. З кількох сотень інвесторів до активних дій вдаються лише десятки.
Однак і самі забудовники знаходяться у вкрай несприятливій ситуації щодо податкових та контролюючих органів. Про розміри хабарів, які компанії вимушені давати представникам місцевої влади, ходять легенди.
Цього року Європейська дослідницька асоціація опублікувала результати свого дослідження. З’ясувалося, що хабарі забудовників сягають 30% вартості об’єкта. При цьому більше 60% опитаних найбільш корумпованими назвали органи, які відповідають за введення об’єктів в експлуатацію та їх підключення до комунікацій.
В таких умовах складно сподіватися, що контролюючі органи будуть виявляти порушення будівельних норм і допоможуть притягати до відповідальності несумлінних забудовників. Пропозиції ж згаданого законопроекту про регулювання будівельного ринку експерти оцінили негативно.
Антоніна Бажан, для ЕП
