Купити житло в новобудові: поради юриста, як захистити себе

Кількість пропозицій від забудовників з кожним роком зростає. За даними аналітики OLX, найбільше їх в Київській (32%), Одеській (28%) та Івано-Франківській областях (14%). Найменше – в Харківській і Львівській, відповідно – 8% і 3%.

На жаль, велика кількість житлових комплексів не гарантує безпечної покупки та введення об’єктів в експлуатацію. Редакція блогу OLX звернулася до юриста та співзасновника сервісу Home Legal Protection Сергія Бабенка, який допомагає своїм клієнтам купувати квартири. Він розповів, на що звертати увагу в оголошеннях, про що говорити у відділах продажів і як укласти договір із забудовником.

Юрист Сергій Бабенко

Перше знайомство з об’єктом

За словами експерта, перше знайомство з об’єктами відбувається через три основні канали: борди, контекстна реклама, а також онлайн-майданчики оголошень як, наприклад, OLX. Сергій Бабенко рекомендує відразу звернути увагу на певні моменти, які потрібно перевірити до візиту у відділ продажів.

1. Ціна

Забудовники часто пропонують вигідні ціни. Але за ними нерідко приховуються проблеми, наприклад, з дозвільною документацією. Тому збережіть або сфотографуйте оголошення, а потім порахуйте вартість квадратного метра в житловому комплексі.

Зазвичай вона вказується в оголошенні відразу. Якщо ні, і є лише ціна за весь об’єкт, зробіть просту математичний вправу: розділіть вартість на кількість квадратних метрів житла. Наприклад, якщо 1-кімнатну квартиру в 40 кв. м пропонують купити за 600 000 грн, тоді ціна кв. м складе – 15 000 грн.

Отримані цифри порівняйте із середніми розцінками по ринку. Їх можна перевірити в інтернеті за запитом «статистика цін новобудови» або промоніторити оголошення від забудовників на OLX. Наприклад, зараз у розділі «Пропозиції від забудовників» – понад 2200 оголошень. Гарна можливість оцінити ситуацію. За словами експерта, в Києві, наприклад, потенційні покупці отримають таку статистику: від 17 500 грн за кв. м – для класу «економ» і до 58 000 долл за кв. м – для класу «еліт».

Якщо бачите, що запропонована забудовником ціна нижче ринкової на 15-20% або більше – це повинно викликати підозру. Як пояснює юрист, саме настільки відрізнялися розцінки в проблемних комплексах.

2. Забудовник

В оголошеннях не завжди вказуються назви житлового комплексу та забудовника. Ці дані можуть підмінятися слоганами типу «Квартира в Києві поряд з метро/озером/парком всього за … тис. грн».

Якщо покупець не може з першого разу зрозуміти, хто, що і де будує – це теж повинно насторожити. Головна порада нашого експерта – зателефонуйте за вказаними номерами телефонів, щоб дізнатися назву житлового комплексу і компанії-забудовника, яка фактично буде будувати будинок. Отриману інформацію перевірте на форумах покупців, в профільних групах у соцмережах і публікаціях у ЗМІ. Можна поспілкуватися з тими, хто вже живе в зданих будинках. Зазвичай за проблемними житловими комплексами тягнеться чимало негативу:

– відсутність дозвільної документації;
– відсутність портфоліо;
– сумнівна репутація;
– проблеми з введенням в експлуатацію поточної черги або інших об’єктів;
– проблеми з готовими квартирами (наприклад, мешканці не можуть укласти договори на постачання газу, води, електроенергії).

Напоготові у відділі продажів

У відділі продажів навіть найненадійнішого  забудовника з потенційними покупцями будуть спілкуватися максимально люб’язно. Часом все це розфокусовує увагу. Тому, за словами Сергія Бабенка, потрібно бути напоготові.

1. Запитання

Наш експерт рекомендує поставити такі запитання представникам забудовника:

– як довго існує забудовник на ринку?

Вам повинні показати і розповісти, чим займалася компанія протягом кількох років та скільки здала об’єктів. Ці дані знадобляться для подальшого дослідження: чи виконує забудовник свої обіцянки про терміни введення в експлуатацію, чи задоволені люди якістю будівництва тощо. Якщо у компанії немає готових об’єктів – поставтеся до цього з недовірою. Перший будинок може стати останнім, і гроші зникнуть назавжди.

– як давно почалося будівництво житлового комплексу?

Варто насторожитися, якщо планували в одні терміни, а стартували – в інші. Або якщо заплановані етапи будівництва не відповідають дійсності.

– коли планується здати будинок в експлуатацію?

Причому не тільки той, в якому ви хочете придбати квартиру, але й інші новобудови в комплексі. Запитайте, яка ситуація з іншими чергами. Відповідь на це питання підкаже, наскільки реальні терміни відповідають заявленим.

2. Документи

Якщо менеджери ухиляються і не хочуть показувати ті чи інші папери, то, як пояснює експерт, або у компанії геть немає документів, або існують проблеми.

Список документів, який ви обов’язково повинні попросити:

– статут юридичних осіб, які пов’язані з будівництвом

Так ви оціните розмір статутного капіталу, з’ясуєте, чи немає обмеження повноважень у людини, яка від імені компанії буде підписувати договір з покупцем. За словами Сергія Бабенка, нерідко статутний капітал компанії становить 1 грн. Для покупця це означає, що в разі проблем нічого не можна буде відсудити. Перевірити розмір статутного капіталу можна в Єдиному держреєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.

– судові рішення по об’єкту, які можуть вплинути на будівництво

Дуже часто трапляється, що на момент контакту із забудовником є ​​судові розгляди, які негативно впливають на процес будівництва. Це може бути, наприклад, оскарження дозвільних документів або навіть справи про шахрайство.

– інформація про цільове призначення землі

Якщо цільове призначення земельної ділянки не передбачає будівництво житлового будинку – це може бути проблемою і причиною для пошуку іншого забудовника.

– декларація про початок будівельних робіт

Фактично найважливіший документ, який говорить про те, що будівництво конкретного будинку схвалено державою. У ньому обов’язково треба перевірити всю інформацію, зокрема адресу будівництва.

– ліцензія на виконання будівельних робіт

Якщо вона є, отже, забудовник має право будувати будинки. В іншому випадку будівництво – незаконно.

– проект будівництва та експертний висновок про можливість зведення будинку

Ці документи, як і декларація про початок будівельних робіт, стосуються конкретного об’єкта. Їх наявність та відповідність дійсності – ознака того, що проект погоджений з боку держави без будь-яких претензій. Також говорить про те, що на всіх етапах не було відхилень від обов’язкових норм, зафіксованих на законодавчому рівні.

– договір оренди або правовстановлюючий документ на земельну ділянку

Дуже важливо, щоб забудовник використовував земельну ділянку законно. При цьому немає принципової різниці, орендує він її чи володіє. Але якщо це оренда, обов’язково потрібно звернути увагу на її умови та термін.

– сертифікат про введення будинку в експлуатацію

Якщо він є, отже, будинок побудували законно і ввели в експлуатацію. У такому випадку ризики різко зменшуються.

– договір купівлі житла

Ідеально – сфотографувати пакет документів та передати профільному юристу. Він все проаналізує і сформує висновок. Таким чином покупець заощадить час та гроші.

Укладання договору

Уважно вивчіть договір. Найголовніше – він має бути максимально прозорим та зрозумілим: що й де будується, ціна, етапи будівництва та підключення до комунікацій, терміни здачі.

Вкрай важливо вичитати кожен пункт. По-перше, договір може включати дуже невигідні умови. По-друге, в ньому може не бути важливих моментів. По-третє, треба розуміти, що покупець має право пропонувати забудовнику ті чи інші зміни в текст, які допоможуть уникнути можливих проблем в майбутньому.

– вартість квартири

Забудовники пропонують ціну в гривні, а в договорі вона іноді зафіксована в доларах. Для покупця це означає збільшення вартості в разі падіння гривні.

Також забудовник залишає за собою право змінювати ціну квадратного метра на етапі будівництва. Наприклад, якщо ви пригледіли житло місяць назад, то вже завтра ціна може вирости – чим ближча здача в експлуатацію, тим вищі розцінки.

– додаткові платежі і хто їх покриває

Податки: оплата в Пенсійний фонд України зазвичай ділиться між забудовником і покупцем – 50/50. Але буває й так, що цю фінансове навантаження повністю перекладають на плечі майбутніх мешканців. Крім того, один комплекс можуть зводити два забудовники: один з них може пропонувати оплачувати податки навпіл, другий – ні.

– штрафні санкції

Часом покупці змінюють своє рішення про покупку та розривають договір. Забудовник зазвичай забирає 10% вартості.

– терміни введення в експлуатацію

Вони можуть затягуватися. Забудовники рідко готові нести відповідальність за затримки.

Як каже Сергій Бабенко, найчастіше саме ці моменти прописані в договорі нечітко, що дає змогу компанії маневрувати. Завдання покупця – звернути на них увагу та виправити на свою користь. Наприклад, деталізувати процедуру оплати, процес переходу права власності на квартиру, передачі ключів та ін. Внесіть правки та узгодьте їх з забудовником. Експерт запевняє: у 90% випадків останні погоджуються на зміни.

У момент укладання договору обов’язково перевірте, підписуєте старий чи оновлений документ, щоб захистити себе від неприємних ситуацій.

Текст: Катерина Спориш для OLX