Какие юридические нюансы стоит знать при покупке квартиры на цокольном этаже?

Рассказывает адвокат, старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец:

Как и при покупке любой другой недвижимости, в первую очередь необходимо обратить внимание на правоустанавливающие документы.

Стоит проверить каким именно образом получил во владение данное помещение продавец и желательно проследить право собственности на данный объект до момента его постройки либо приватизации.

Не стоит забывать, что еще в 2004 году Конституционным судом было принято решение относительно защиты прав жильцов многоквартирных домов на вспомогательные помещения ( чердаки, подвалы, кладовки, колясочные и т.п.). Поэтому перед покупкой именно правоустанавливающие документы желательно очень внимательно изучить. Также стоит обратить внимание и на технические особенности данного помещения. В связи с тем, что это цокольный этаж стоит проверить гидроизоляцию, состояние водопроводных и канализационных сетей в доме.

Советует адвокат, управляющий партнер ЮФ «Можаев и Партнеры» Михаил Можаев:

На самом деле, с юридической точки зрения не имеет никакого значения, на каком этаже вы приобретаете квартиру — на цокольном (первом) или каком-то другом. Тем более, если вы просто собираетесь проживать в данной квартире.

С другой стороны, если вы приобретаете квартиру, чтобы заниматься бизнесом (вести хозяйственную деятельность), либо сдавать в аренду для размещения офиса, то вам необходимо будет перевести ее из жилого фонда в нежилой. Для этого необходимо будет пройти соответствующие процедуры.

Перечень действий:

Перевод помещения из жилого в нежилое возможен, при выполнении следующих условий:

1. Помещение находится на первом этаже (цокольный этаж, подвал или полуполвал) или под ним расположено нежилое помещение (Перевод из жилого в нежилой фонд квартиры, расположенной выше первого этажа возможен при условии, что нижележащие помещения уже переведены в нежилой фонд);

2. Необходимо чтобы переводимое жилье не было обременено правами каких-либо лиц;

3. Перевод квартир в нежилой фонд с обустройством под офис возможен только в том случае, если в квартире никто не зарегистрирован;

4. Переводимое помещение не должно являться частью жилого помещения либо использоваться собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

5. Необходимо, чтобы дом в котором расположено помещение предназначенное для перевода в нежилой фонд, не стоял в планах капитального ремонта и реконструкции, не был признан аварийным и не подлежал сносу;

6. Существует возможность организации отдельного входа.

Основными законами, регламентирующими порядок перевода помещений (домов) из жилого в нежилой фонд являются:

Вопросы, связанные с переводом жилых домов в нежилой фонд рассматриваются только на городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда.

Для рассмотрения на комиссии вопросов о целесообразности перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд или о временной непригодности жилых помещений (домов) собственник помещений или по его поручению владелец (балансодержатель) помещений необходимо представить:

• Согласие жильцов;

• Заявление;

• Пояснительную записку;

• Правоустанавливающие документы;

• Документы БТИ (поэтажный план, экспликация, выписка из тех.паспорта, справка о тех.состоянии;

• Тех. Заключение;

• Паспорт и идентификационный код собственника квартиры;

• Форма 3, об отсутствии зарегистрированных жильцов в данной квартире;

• Справка об отсутствии объединения собственников квартир в данном доме (если объединение существует, то письмо о том, что объединение не возражает);

• Заключение о возможности обустройства отдельного входа;

• Заключение СЭС;

• Заключение пожарного надзора;

• Акт технического обследования;

• Дополнительные заключения (если требуются).

• Фото фасада дома;

• Письмо-согласие в городскую госадминистрацию (КГГА) от районной госадминистрации о выводе помещения в нежилой фонд.

• Квитанция об оплате паевого взноса Главному управлению экономики на развитие инфраструктуры города.

• Другие документы (при необходимости)

В результате получается решение КГГА о переводе помещения из жилого фонда в нежилой для обмена старого свидетельства права собственности на новое Свидетельство о праве собственности на нежилое помещение.

Источник: Минфин