У проблемных ипотечных заемщиков появился шанс отсрочить выселение из квартир.
Право на отсрочку неделю назад предоставил Высший специализированный суд, вынесший решение по кредитному спору в Донецке. Его суть: для обращения взыскания на залог (недвижимость) банку недостаточно получения одного решения суда “о взыскании суммы задолженности”. Нужно еще и второе — “об обращении взыскания на конкретный предмет ипотеки”.
Такое резюме ВССУ выдал при рассмотрении спора между Кредитпромбанком и его заемщиком-физлицом (он не погасил оформленный в 2007 г. ипотечный кредит в $50 тыс., который был предоставлен на покупку двухкомнатной квартиры).
“Суд отметил, что исковые требования об обращении взыскания на предмет ипотеки банком не заявлялись, а потому требования о выселении ответчиков являются преждевременными. Для выселения жильцов из жилого помещения, которое является предметом ипотеки, необходимо соблюсти порядок обращения взыскания на предмет ипотеки, установленный Законом “Об ипотеке”, — заметил юрист ЮК Мoris Group Руслан Коновал.
Получение второго решения суда, без которого при выселении неплательщиков из квартир до сих пор обходились многие банки, лишь на первый взгляд кажется простой формальностью. “Дополнительная судебная процедура требует дополнительных расходов и времени со стороны кредиторов, что в большинстве случаев не является оправданным с точки зрения размера задолженности”, — заверил “ДС” старший партнер адвокатской компании “Кравец и Партнеры” Ростислав Кравец.
На получение еще одного судебного решения банку может потребоваться от нескольких месяцев до года, в некоторых случаях и того больше. И это лишь в случаях, когда займы на покупку квартир были оформлены кредиторами как классическая ипотека. Если же по бумагам они значились как розничные или потребительские кредиты, то судьи будут рассматривать дела в соответствии с Законом “О защите прав потребителей” и обязательно предоставят физлицам еще 60 дней отсрочки для добровольного возврата задолженности.
“У должника появится возможность еще пожить в ипотечной квартире, но если ничего не предпринимать, то кредитор рано или поздно добьется выселения неплательщика: он имеет на это все законные основания”, — сказал “ДС” юрист юркомпании “Тарасов и Партнеры” Павел Кириченко.
“Потому лучше не терять времени и правильно использовать временную отсрочку. Попытаться договориться с банком о льготных условиях погашения займа или реструктуризации кредита (продлении его сроков, кредитных каникулах, конвертации валютного долга в гривню, списании пени и пр.)”, — дополнил его Ростислав Кравец.
Активно судиться с неплательщиками о взыскании недвижимости по проблемным ипотечным кредитам банкиры начали еще в 2010 г., пик же судебной активности пришелся на конец 2011 — начало 2012 гг. К тому времени истекли отсрочки (кредитные каникулы), которые финансисты давали во время реструктуризаций займов.
“В ипотечные споры с заемщиками на текущий момент вовлечено около 50 отечественных банков, занимавшихся активным кредитованием недвижимости в 2005–2008 гг. Денежный диапазон очень широк: минимальная сумма спора в моей практике — это 30 тыс. грн., максимальная — $2,5 млн”, — рассказал “ДС” управляющий партнер International Business Consulting Андрей Загоруйко.
В среднем ипотечные тяжбы длятся от 2,5 до пяти лет. И все чаще оканчиваются мировыми соглашениями. Если в 2010–2011 гг. финансисты крайне неохотно шли на контакт с неплательщиками и отказывались рассматривать компромиссные варианты, то с середины прошлого года стали все чаще садиться за стол переговоров и идти на уступки.
Причем не останавливались лишь на стандартных послаблениях (продлении сроков, списании пени, конвертации в гривню валютных займов и пр.), а соглашались на частичное списание задолженностей в случае одноразового погашения всей суммы займа наличными (от 10 до 15–20% долга). Мотивация была самой разной: одни банки остро нуждались в средствах, другие просто не хотели ввязываться в затяжные судебные процессы. Но чаще всего финансисты понимали, что из-за падения цен на недвижимость не смогут вернуть себе всю сумму задолженности после продажи залога.
Новое решение ВССУ, по мнению юристов, выльется в новую волну компромиссов. Они уверены, что проблемные ипотечные заемщики по всей стране будут настаивать на применении к ним затяжной процедуры взыскания залогов.
“Пусть в Украине и не действует прецедентная система, но суды первой инстанции прислушиваются к решениям вышестоящих судов”, — заметил адвокат юркомпании “Алексеев, Боярчуков и Партнеры” Егор Штокалов. Правоведы уверены, что многие банки не захотят годами тягаться по судам и станут чаще соглашаться на предложения заемщиков, чтобы, хотя и не в полном объеме, но более-менее оперативно получить задолженности клиентов.
Елена Лысенко, Деловая столица
