Адвокат, старший партнер Адвокатской компании «Кравец и Партнеры» Ростислав Кравец прокомментировал Maanimo.com последнее решение Верховного суда по распоряжению залогами:
— Ростислав, в чем суть данного решения?
— Верховный суд Украины в своем постановлении №6-21цс13 принятом в порядке пересмотра определения ВССУГУД от 19 сентября 2012 г. по основаниям неодинакового применения судами кассационной инстанции одних и тех же норм материального права озвучил правовую позицию относительно права инвестора на распоряжение имущественными правами. В частности противозаконности передачи кем-либо без разрешения инвестора имущественных прав в залог.
— Какие именно нюансы разъясняются ВСУ?
— Верховный суд в правовом выводе к данному постановлению указал, что по содержанию ч.ч. 1, 3 ст. 575 ГК Украины залог недвижимого имущества, которое остается во владении залогодателя или третьего лица является ипотекой.
В этой связи распоряжение этими правами кем-либо, кроме лица инвестора, совершившим действия по приобретению права собственности на объект строительства или без его согласия на передачу имущественных прав в залог, нарушает права инвестора. И не соответствует требованиям ч. 2 ст. 583 ГК и ст. 5 Закона «Об ипотеке» (в редакции, действовавшей с 23 февраля 2006 г. до 25 декабря 2008 г.).
— Насколько данное решение отличается от решений других судов в спорах подобного рода?
— До последнего времени суды по разному трактовали данную ситуацию. В одних случаях суды признавали подобные договора ипотеки частично недействительными. В других же отказывали. В связи с чем, инвесторы, внесшие свои средства не могли получить правоустанавливающие документы, и свободно распоряжаться проинвестированной недвижимостью.
— Что решение суда на практике значит для клиентов финучреждений?
— Это как раз тот редкий случай, когда Верховный суд встал не на сторону финансовых учреждений, а защитил права лиц внесших оплату по инвестиционным договорам. Таким образом, инвесторы получили шанс оформить право собственности на оплаченную ними по инвестиционным договорам недвижимость.
— Какие новые возможности решение суда открывает для клиентов в аналогичных спорах?
— В связи с тем, что в силу норм закона данная позиция ВСУ является обязательной для всех субъектов властных полномочий, которые применяют в своей деятельности нормативно-правовой акт, содержащий указанную норму права, и для всех судов Украины инвестор получил очередной инструмент для защиты своей инвестиции.
Теперь лицам, пострадавшим от подобных мошенничеств банков и инвестиционных компаний будет довольно легко снять обременения с таких объектов и получить право собственности на проинветированную недвижимость.
— Какие новые сложности теперь могут появиться для банков?
— В данном случае, банки, принявшие в качестве обеспечения подобные залоги в виде имущественных прав, окажутся с не обеспеченными кредитами и обязаны будут доформировать резервы. К тому же у таких банков возникнет реальная угроза невозврата кредитов выданных под такое обеспечение.
— Как много подобных споров случается между банками и их клиентами?
— В нашей практике подобные споры касались именно банка «Киев». И по моей информации количество пострадавших от действий недобросовестных банкиров и инвестиционных компаний исчисляется несколькими сотнями.
Стоит отметить, что для получения подобных кредитов инвестиционные компании, на мой взгляд, в сговоре с недобросовестными банкирами и застройщиком, меняли строительный адрес. В частности так произошло при получении кредита в банке «Киев» одной из инвестиционных компаний по улице Старонаводницкой в Киеве.
— На какие суммы спорят банки с клиентами по тяжбам такого рода?
— В данном случае спор является не имущественным. Т.к. в суде выставляются требования о признании частично недействительным договора ипотеки. В среднем по таким договорам инвесторами было внесено от 500 тыс. грн. до 2 млн грн.
— Чтобы вы посоветовали клиентам в контексте данного решения суда?
— Я бы рекомендовал для начала письменно обратиться к банку и нотариусу, заверившему подобный договор ипотеки имущественных прав, с требованием о снятии обременения. В случае отказа придется обращаться в суд для снятия обременений и получения свидетельства о праве собственности на проинвестированный объект недвижимости.
