З 1 жовтня в Україні стартує нова іпотечна програма «Доступне житло» під 3% річних у гривні. Серед тих, хто зможе першим отримати позику на купівлю житла в будинку, збудованому менше 10 років тому, – військові, медики, вчителі та науковці. А з наступного року – усі охочі, але вже під 7% річних. Експерти кажуть, що в документі враховані всі помилки попередніх років, але нюанси все ж таки залишилися. Скористатися іпотекою за нинішнього обсягу фінансування зможуть не більше 17 000–20 000 осіб, не вирішено питання виселення неплатників з дітьми, і незрозуміло, чи може вчитель або військовий обслуговувати таку позику. Що передбачає програма і чому вона все ще недосконала, розбирався Mind.
Повномасштабне вторгнення росії в Україну та постійні обстріли деяких українських міст не зупинили уряд: з жовтня в країні стартує нова програма з купівлі житла. Її умови досить лояльні: кредитна ставка 3% річних, початковий внесок від 20%, а сама позика надається на 20 років.
Це вигідні умови, оскільки зараз банки можуть видавати кредити під 28% річних у гривні, але обслуговувати позику практично нереально, визнає голова правління банку «Глобус» Сергій Мамедов.
Що можна буде придбати в іпотеку?
За позикові кошти можна купити далеко не все житло. За допомогою іпотеки можна стати власником квартири загальною площею до 52,5 кв. м, додатково 21 кв. м передбачено на кожного члена сім’ї. Придбати хрущовку теж не вийде: програма поширюється на житло в будинках, що були введені в експлуатацію не раніше 10 років тому.
Програмою передбачено і граничну вартість житла. Вона не повинна перевищувати опосередкованої вартості, яку визначає Мінрегіон.
Для обласних центрів, міст з населенням понад 300 000 осіб, на відстані до 15 км від Києва, вона може бути в 2,5 раза вищою за встановлену міністерством. Вдвічі вище – для міст із населенням 100 000–300 000 осіб, у 1,75 раза – для інших населених пунктів.
«За нашими підрахунками, для Києва ціна становитиме $1300 за 1 кв. м, – каже Сергій Мамедов. – Це реальні показники для столиці».
Як працюватиме нова програма?
Відповідальність за її реалізацію нестиме новостворена організація «Укрфінжитло», яка вже отримала на втілення цієї програми близько 20 млрд грн. Директор з розвитку роздрібного бізнесу Правекс Банку Володимир Чорненький каже, що «Укрфінжитло» може працювати з банками за кількома схемами:
- Банк виступає агентом, тобто самостійно оцінює позичальника. Кредити видаються банком від імені УФЖК (на основі відповідного договору про співпрацю).
- Видача кредитів з подальшим відступленням прав вимоги за кредитними договорами банком до УФЖК.
- Банк кредитує клієнтів, не відступаючи права вимоги в подальшому, а залишаючи їх на балансі в себе. При цьому з метою забезпечення в заставу УФЖК передаються банком ОВДП (банк не випускає ОВДП під кредити, а передає ті цінні папери, які банки купують на ринку і мають вже на балансі. В міру погашення фізособами кредитів, банк у свою чергу повертає кошти УФЖК, тим самим вивільняючи заставу у вигляді ОВДП).
У всіх трьох випадках фінансова установа отримує 4% річних у гривні. Це набагато нижче за рівень інфляції, яка цього року, за прогнозами Національного банку, складе 31%. Такі умови не дуже вигідні. На споживчих кредитах банки можуть заробити набагато більше – 70–100% річних у гривні.
Але банки нову пропозицію хвалять. «Це хороша іпотечна програма, яка буде затребувана», – вважає Сергій Мамедов. За його словами, зараз іпотечний портфель усіх українських банків становить 720 млн грн, 98% якого обслуговується. «Платять навіть ті клієнти, які взяли кредити на купівлю житла в Харкові», – додає він.
Банк все ж таки несе відповідальність за кожного позичальника, оскільки саме він оцінює його фінансовий стан, каже Володимир Чорненький. Якщо позичальник протягом трьох років після отримання кредиту не сплачує понад 180 днів, то банк зобов’язаний викупити його борг і самостійно вирішувати проблему з неплатником.
Не викупляються назад кредити, по яким прострочка у зв’язку загибелі позичальника через військові дії, або майно пошкоджено/знищено через військові дії.
«Але якщо нерухомість була пошкоджена або знищена через обстріл, то така норма не застосовується», – уточнює він. Експерт вважає, що взяти такий кредит може сім’я із доходом від 20 000 грн на місяць. Якщо сума кредиту становить 1 млн грн, то щомісячна оплата становить 5600 грн на місяць. І банк такі виплати схвалить.
Як у принципі працювала іпотека в Україні?
Останніми роками іпотека в Україні не розвивалася. За інформацією Правекс Банку, 2019 року було видано 4500, 2020-го – 5600, а торік – 12 000 кредитів. Це менше ніж 1% від загальної кількості угод. Середній обсяг позики становив 820 000 грн.
Держава вже кілька разів намагалася запустити в Україні іпотечне кредитування. Наприклад, з березня минулого року за програмою «Доступне житло» видавалася позика під 7% річних на 20 років за початкового пайового внеску в розмірі 15%. Придбати можна було житло, яке було введено в експлуатацію не пізніше 2018 року.
Але ця програма, як і кілька попередніх подібних, протрималася недовго.
«У бюджеті закінчилися гроші», – так характеризують причини провалу масової іпотеки опитані Mind банкіри. У жовтні минулого року держава перестала компенсувати різницю між ставками, і позичальники залишилися з ринковими ставками віч-на-віч. Щоправда, за півроку платежі відновилися, кажуть банкіри, але програму це не врятувало.
«В Україні кредитування житла не може відбуватися доти, доки банки не отримають право стягнути майно. Наприклад, якщо у квартирі мешкають неповнолітні діти, то це зробити неможливо», – визнає Сергій Овчинніков, директор компанії Stokman.
Така проблема справді існує. Ростислав Кравець, старший партнер компанії «Кравець та партнери», нагадує, що для продажу кредитної квартири, в якій проживає неповнолітня дитина, потрібно отримати дозвіл органів опіки. Таке рішення ухвалив Верховний Суд. «Але ніхто такого схвалення не дасть», – говорить він. Володимир Чорненький зазначає, що норму, яка забороняє прописувати в іпотечній квартирі людей без дозволу кредитора, вже зареєстровано у законопроєкті №7414. І цю проблему незабаром можна вирішити.
Що виберуть покупці?
Переважна більшість клієнтів орієнтується на вторинний ринок, говорить Дмитро Корчев, директор агентства нерухомості «Брок-Рієлті». «Вони побоюються, що квартира може бути недобудована. Тому готові переплатити за житло у введеному в експлуатацію будинку», – пояснює він. Але купівля квартири в кредит може не сподобатися продавцям. Директор великого агентства нерухомості, який побажав залишитися неназваним, каже, що житло, незважаючи на заборону, купують за готівку та в доларах.
За його словами, до війни за невелику суму можна було купити довідку, що кошти покупця проходили через банк. Наразі через обмеження зняття на день до 100 000 грн банки не можуть «прогнати» велику суму, оскільки прив’язані до залишків у касі. А якщо «ганяти» щодня по 100 000, клієнти автоматично потрапляють під нагляд фінмоніторингу.
Водночас продавці можуть зрозуміти, як користуватися новими депозитами.
Як співвідносяться ця програма та валютна політика в Україні?
Маючи на рахунку гривні, фізособа має право купити в банку валюту за пільговим курсом, близьким до НБУ, та покласти на строковий депозит на три місяці. У випадку ж із кредитом, продавець та покупець зустрічаються з нотаріусом у фінансовій установі – і кошти переказуються на рахунок власника квартири у гривні. Але зняти їх одразу і купити долари неможливо.
«Наприкінці серпня ми уклали договір купівлі-продажу квартири у Києві. Продавець отримав гроші на рахунок у банку, але знімати усю суму йому доведеться до 18 вересня», – розповідає Дмитро Корчев. Міняти гривні на долари продавцю доведеться на чорному ринку – у банках немає достатньої кількості валюти.
Але найголовніше питання – чи захочуть соціальні групи населення брати іпотеку під час війни. За даними OpenDatabot, у ІІ кварталі в Україні було зареєстровано 20 500 угод купівлі-продажу нерухомості. Це лише 13% від аналогічного показника минулого року.
Люди бояться витрачати гроші на купівлю квартири під час війни. «Не варто забувати, що вчитель у школі отримує 7000–8000 грн на місяць. Звідки у нього можливість взяти іпотеку? – ставить резонне запитання Дмитро Корчев. Знижуються доходи більшості громадян країни. За даними НБУ, у липні номінальні зарплати зменшилися на 12%.
