«k:» выяснили: решив воспользоваться помощью государства в приобретении жилья, заемщик должен быть готов в любой момент взвалить все выплаты на себя.
ЛОВУШКА ДЛЯ БЕЗДОМНЫХ
ВЛАСТИ буквально умоляют сейчас украинцев взять «дешевую ипотеку». В рамках этой программы процентная ставка по кредиту составляет 16% годовых. Из своего кармана заемщик должен оплатить только 3%. Остальные 13% ему будет компенсировать государство. Активно раскручиваемая правительством программа очень похожа на другое ипотечное предложение — молодежного жилищного кредитования. Сотни его участников в свое время вложили деньги в объекты, которые так и не были построены. Многие из них по сей день продолжают гасить займы за несуществующие квартиры. К тому же обещанные покупателям жилья льготные кредиты могут оказаться не такими дешевыми. По словам юристов, которых «k:» попросили прокомментировать договор о предоставлении частичной компенсации процентов по «дешевой ипотеке», этот документ содержит множество прорех. Благодаря им государство может в любой момент отказаться от взятых обязательств. В этом случае заемщикам придется возвращать банкам кредиты по полной стоимости, оплачивая 16% годовых вместо обещанных 3%.
А БУДУТ ЛИ ДЕНЬГИ?
Наиболее скользкое место — список предусмотренных в договоре оговорок, которыми государство может воспользоваться, чтобы не компенсировать свою долю процентной ставки. Согласно договору заемщик получает обещанные деньги, только если средства на эти цели были предусмотрены в госбюджете на соответствующий год, а учреждение, выплачивающее компенсацию, получило их вовремя и в полном объеме. «Если средства не будут выделены, заемщикам придется самостоятельно выплачивать банку проценты в полном объеме, как это было в период кризиса 2008–2009 годов. Это может привести к просрочкам, применению банками штрафных санкций и, соответственно, обращению взыскания на предмет залога», — отмечает старший партнер «Кравец и Партнеры» Ростислав Кравец.
По словам премьер-министра Николая Азарова, в проекте госбюджета 2013 года на выплаты по дешевой ипотеке предусмотрено 1 млрд. грн. Но будут ли в казне деньги в последующие годы (в рамках льготной программы кредиты выдаются на 15 лет), предсказать не может никто.
Отказываясь от выплаты компенсаций, государство почти не рискует. Штрафные санкции, предусмотренные на такой случай, смехотворны. Если выплата опаздывает более чем на 30 дней, заемщик может потребовать за каждый день просрочки пеню в размере учетной ставки НБУ. «Но пеня насчитывается только в случае, если задержка произошла без уважительных причин и при условии наличия средств на соответствующих казначейских счетах. Поскольку это положение записано как условие договора, привлечь государство к ответственности в любой форме будет сложно», — убежден партнер ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» Александр Бородкин. «К тому же не все заемщики достаточно внимательно читают договор. А следовательно, уплаты предусмотренной договором пени требовать будут немногие», — дополнил коллегу советник Arzinger Александр Плотников.
Зато обязательства перед банком заемщику придется гасить в любом случае. Иначе финучреждение начнет насчитывать штрафы, предусмотренные кредитным договором. Они могут в два и более раз превышать размер пени, которую горе-заемщик имеет право потребовать от государства. По словам начальника управления организации и сопровождения розничного бизнеса Укрэксимбанка Виктории Грецкой, при нарушении сроков погашения кредита клиент платит банку пеню в размере двойной учетной ставки НБУ за каждый день просрочки.
СВЯЗАННЫЕ ОДНОЙ ЦЕПЬЮ
Заемщик также может поставить крест на компенсации, если просрочит платежи по кредиту более чем на 180 дней или нарушит другие условия договора. А их существует предостаточно. Получатель дешевой ипотеки обязан зарегистрироваться вместе с членами своей семьи в кредитной квартире и ежегодно подавать подтверждение такой регистрации. Ему не позволено сдавать ее внаем и передавать в ипотеку. Дополнительное условие — обязанность заключить договор страхования ответственности перед государством на случай невозврата суммы полученной частичной компенсации процентов.
Но и это еще не все. Выплата компенсации по кредитной ставке автоматически прекращается в случаях расторжения договора с кредитующим банком или застройщиком. То есть фактически финансовое благополучие заемщика зависит от добросовестности не только государства, но и остальных участников схемы. «Наиболее тщательно следует выбирать застройщика. Опыт предыдущих лет показал, что бывают ситуации, когда рыночные или другие условия вынуждают застройщика приостановить строительство либо вообще отказаться от проекта. В такой ситуации заемщику придется расторгать с ним все отношения и отказываться от дальнейшей компенсации процентов со всеми вытекающими последствиями, включая возврат банковского кредита. Более того, в случае расторжения договора государство потребует возмещения всех ранее предоставленных компенсаций. Альтернативный вариант — продолжать верить застройщику, гасить кредит и получать компенсацию, надеясь, что проект все-таки будет завершен», — предостерегает Александр Бородкин.
То есть, ввязываясь в программу «дешевой» ипотеки, заемщику лучше сразу подумать не только о том, из каких средств вернуть банку полученный кредит, но и о том, из каких средств возместить государству ранее предоставленные компенсации.
ИСХОД НЕПРЕДСКАЗУЕМ
В случае возникновения любых описанных выше спорных ситуаций заемщикам, банкам и распорядителям бюджетных средств придется садиться за стол переговоров. Если стороны не смогут договориться в течение месяца, спор может быть передан в суд. Однако инициировать судебную тяжбу в таком случае может быть довольно рискованно. «Учитывая, что порядок и сам механизм частичной компенсации процентов относительно новы для Украины, судебная практика в этой сфере еще не сложилась. Поэтому на первых порах судебные решения могут быть приняты как в пользу государства, так и в пользу заемщиков», — полагает Александр Плотников.
Естественный отбор
Банкиры отсеивают каждого второго заемщика, претендующего на получение «дешевой» ипотеки под 3%. «С более-менее удовлетворительными пакетами документов в банк поступает только семь заявок из десяти. На первом уровне из этих семи отсеивается еще минимум две», — рассказывают в Укргазбанке. К началу сентября в рамках программы было заключено всего 336 договоров о предоставлении частичной компенсации процентов. Профинансировано 335 кредитов на сумму более 79 млн. грн.
Большинству украинцев не удается получить финансирование на покупку заветного жилья из-за банального отсутствия денег. Многие не в состоянии ни оплатить авансовый взнос (25% от суммы кредита), ни найти дополнительную недвижимость, чтобы предоставить ее в качестве допзалога и уменьшить стартовую сумму. «Кроме того, ежемесячные платежи заемщика банку не должны превышать 50% дохода. А после внесения ежемесячного платежа по кредиту у клиента должна оставаться на руках сумма не меньше прожиточного минимума (на данный момент 1044 грн.) на него и каждого члена его семьи», — рассказывает заместитель председателя правления ОАО «Ощадбанк» Антон Тютюн. К примеру, если заемщик, имеющий семью из четырех человек, платит по кредиту 1600 грн., официально подтвержденный доход семьи должен составлять не менее 5800 грн.
«Еще один важный фактор — отсутствие предложений застройщиков, которые интересуют граждан. Речь идет о готовых объектах, которые уже сданы в эксплуатацию, а также бюджетных квартирах площадью до 50 м2», — констатирует начальник управления организации и сопровождения розничного бизнеса Укрэксимбанка Виктория Грецкая. Большая часть предложений от застройщиков — это 3? и 4?комнатные квартиры, которые не вписываются в требования госпрограммы.
Потуги властей облегчить украинцам покупку заветных квадратных метров пока не увенчались успехом. В конце августа киевские власти призвали застройщиков снижать стоимость новостроев, возводимых в рамках программы «Доступное жилье». Взамен Киевская горадминистрация пообещала предоставлять им земельные участки в бесплатное пользование. Теоретически это должно снизить цены на недвижимость примерно на 10%. «Главным риском остается возможность изменения правил игры посреди «производственного процесса». Сейчас чиновники могут сказать, что земля будет бесплатной. А после того как половина дома будет построена и часть квартир распродана, заявить, что арендная плата возвращается. Это, очевидно, принесет неудобства как покупателям, так и бизнесу», — полагает руководитель отдела продаж ЖК «Парк Стоун» Дмитрий Шостя. Однако, по словам застройщиков, даже если власти сдержат слово, обвала цен на квадратные метры точно не будет. Официальная стоимость аренды — лишь капля в море в сравнении с суммами взяток, которые девелоперы отстегивают чиновникам за право арендовать площади. К примеру, участок на Борщаговке площадью в 7–8 га строительная компания может арендовать по официальным расценкам всего за 90–100 тыс. грн. в год. Но чтобы получить право аренды, придется выложить несколько миллионов гривен.
ДМИТРИЙ ДОМБРОВСКИЙ, Комментарии
