Если заемщику не удается мирно договориться о пролонгации кредита, а обслуживать дальше его невозможно, нужно готовиться защищать свое имущество.
Грядущая девальвация гривни снова поставит многих заемщиков на грань выживания. По данным НБУ, на начало июня валютные займы все еще превышали 50% в кредитном портфеле физлиц. Население задолжало банкам валюты на сумму, эквивалентную 99,7 млрд. грн., львиная доля которой была потрачена на покупку и под залог недвижимости. Уже в ближайшие месяцы ипотечные заемщики начнут очередной раунд переговоров с банками относительно реструктуризации кредитов. Те, кто не сможет уладить дело миром, рискует потерять купленное в кредит жилье. Но у незадачливых владельцев недвижимости всегда остается шанс сделать процесс отчуждения имущества настоящим кошмаром для банков. Используя нехитрые уловки, они могут растянуть судебные разбирательства с кредиторами на месяцы и годы. А то и вовсе лишить банк возможности отобрать и продать находящееся в залоге жилье.
Неявка с повинной
«Основная цель должников — затянуть как можно дольше судебный процесс или исполнение решения суда. И законодательство часто способствует таким «процессуальным диверсиям», — отмечает советник адвокатского объединения Arzinger Александр Плотников. Нерадивый заемщик может просто игнорировать посещение судебных заседаний, которые будут откладываться из месяца в месяц. Затормозить рассмотрение дела можно и с помощью подачи различного рода ходатайств и заявлений (о коллегиальном рассмотрении дела, об отводе судьи и т.д.) или обжалования судебных определений. Минусом такого варианта является то, что час расплаты настанет довольно скоро. Спустя несколько месяцев волокиты заемщику придется рассчитаться с долгом или расстаться с имуществом.
Недействительный договор
Один из наиболее распространенных способов затягивания процесса заемщиком — инициирование судебного спора по признанию недействительным кредитного либо ипотечного договора. «В большинстве случаев этот шаг может стать основанием для остановки рассмотрения дела по обращению взыскания на предмет ипотеки. Инициирование заемщиком такого спора, возможно, ничем не закончится. Но это отодвинет момент, когда банк сможет взыскать предмет залога, как минимум на три-четыре месяца», — рассказывает юрист ЮК «Алексеев, Боярчуков и партнеры» Алексей Новиков. Зато в случае успеха заемщик может выторговать себе изрядную скидку и получить право вернуть банку только тело кредита, не погашая проценты.
До недавнего времени кредитные договоры чаще всего оспаривались на том основании, что у банков, выдававших кредиты в СКВ, отсутствовали индивидуальные валютные лицензии. Сейчас такая возможность отпала: летом прошлого года Высший специализированный суд Украины (ВССУ) вынес решение, что при заключении договора кредитования в инвалюте банкам достаточно генеральной лицензии НБУ. Но у заемщиков остались и другие веские аргументы, позволяющие ввязаться в спор. «В частности, они могут доказать, что лицо, подписавшее документ, не имело на это права либо сделало это с нарушением действующей процедуры. Например, кредит был взят без согласия одного из супругов, органов опеки и т.д. либо подпись на договоре вообще была подделана», — говорит юрист ЮК Jurimex Вита Форсюк.
Выгодная перепланировка
Успешно вывести недвижимость из-под ипотеки после заключения договора можно с помощью перепланировки и реконструкции. В результате умело сделанного ремонта описание недвижимости в ипотечном договоре больше не будет совпадать с ее физическими характеристиками. Это может послужить основанием для признания недействительным договора ипотеки либо сделает невозможной регистрацию за новым собственником права собственности на приобретенное на торгах жилье. «В принципе таким способом взыскание залога можно отсрочить и навсегда. Ярким примером может служить практика одного из самых крупных коммерческих банков Украины. Даже при своей жесткой политике он до сих пор не смог зарегистрировать права собственности ни на один объект, где была проведена неузаконенная перепланировка», — констатирует старший партнер адвокатской компании «Кравец и Партнеры» адвокат Ростислав Кравец.
В некоторых случаях заемщики используют схемы изменения адреса предмета ипотеки. Обращение взыскания на такой объект также становится практически невозможным. «Такая схема часто реализуется при участии органов местной власти, которые присваивают предмету ипотеки новый почтовый адрес», — рассказывает Александр Плотников.
Дети помогут не платить по кредиту
Безотказный вариант для затягивания обращения взыскания на предмет ипотеки — прописка в квартире несовершеннолетних детей. Хотя многие ипотечные договоры запрещают заемщикам регистрировать детей в залоговых квартирах, те все же умудряются это делать. В соответствии с положениями Закона «О свободе передвижения и свободном выборе места проживания на Украине» органы регистрации не могут отказывать в прописке детей по месту жительства родителей лишь на основании соответствующей оговорки в договоре ипотеки. «И сколько бы финансисты не пугали неплательщиков, суды при отсутствии другого жилья у родителей несовершеннолетних детей не берут на себя ответственность принимать решения о выселении их на улицу. А найти покупателя на недвижимость с прописанными несовершеннолетними детьми крайне трудно», — говорит Ростислав Кравец. На руку заемщикам и последние новшества в профильном законодательстве. Согласно изменениям к Инструкции о порядке проведения исполнительного производства государственные исполнители при принудительном отчуждении объектов, в которых прописаны несовершеннолетние, должны получать согласие органов опеки и попечительства. «Теперь, чтобы избежать взыскания на ипотечную недвижимость, недобросовестному должнику достаточно прописать там несовершеннолетнего и договориться с органом опеки и попечительства, чтобы тот не дал разрешения на принудительную продажу», — сетует директор департамента правовой защиты АО «Эрсте Банк» Александр Ярецкий.
Спасительное банкротство
Возбуждение дела о банкротстве заемщика может стать отличным поводом избежать возмездия со стороны кредитора. Для этого заемщика регистрируют частным предпринимателем, создают ему искусственные долги, к которым приплюсовывают и банковский кредит. После этого начинается процедура банкротства. Согласно ст. 33 Закона «Об ипотеке» в случае признания ипотекодателя банкротом банк может обратить взыскание на предмет ипотеки независимо от срока наступления обязательств. Однако сделать это на практике невозможно. «Закон Украины «О восстановлении платежеспособности должника или признании его банкротом» предусматривает введение моратория на удовлетворение требований кредиторов одновременно с возбуждением дела о банкротстве. Права банков в данном случае также ограничиваются, поскольку согласно закону о банкротстве удовлетворение их требований осуществляется исключительно за счет имущества, переданного в ипотеку», — поясняет Алексей Новиков. В результате ликвидации вся заявленная должником задолженность перед кредиторами (в том числе перед коммерческими банками), не погашенная из-за недостаточности имущества, списывается. Недостатком такой процедуры является тот факт, что банкиры обычно не соглашаются безнаказанно распрощаться с заемщиком. Как правило, они оспаривают решение о банкротстве в апелляционной и кассационной инстанциях.
Исполнительная надпись
Для обращения взыскания на залоговое имущество банкиры активно используют исполнительную надпись нотариуса. В отличие от судебных разбирательств такой механизм позволяет им быстро отобрать имущество у должника, избежав «процессуальных диверсий». Однако правоведы уже отыскали лазейки, помогающие заемщикам оспорить и эту процедуру. «Исполнительная надпись нотариуса обжалуется наиболее часто и довольно успешно. Это связано с неоднозначностью этой процедуры и ее противоречием законодательству. В соответствии со ст. 47 Конституции Украины никто не может быть принудительно лишен жилья иначе как на основании закона и по решению суда. Однако исполнительная надпись решением суда не является», — рассказывает Ростислав Кравец.
Вскоре механизм исполнительной надписи может вообще прекратить действовать. В мае текущего года в парламенте был зарегистрирован законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно совершения нотариальных действий и предоставления нотариальных услуг». Документ предусматривает отмену возможности отчуждения имущества должника — физического лица на основании исполнительной надписи нотариуса. «Если закон будет принят, банки смогут обращать взыскание на имущество физлиц только на основании решения суда», — говорит Вита Форсюк. В этом случае заемщики смогут безнаказанно задействовать весь арсенал уловок, позволяющих им не платить по кредиту, сохраняя в собственности залоговое жилье.
ТАТЬЯНА ОЧИМОВСКАЯ, Комментарии
