В последние месяцы правительство усиленно продуцирует идеи, как сделать неподъемное для большинства людей жилье доступным. В сентябре с инициативой программы аренды жилья с правом выкупа вышло Государственное ипотечное учреждение, а через месяц идею передачи квартир в лизинг озвучил вице-премьер-министр Борис Колесников.
Примечательно, что во всех существующих и новых программах фигурирует незыблемое словосочетание «доступное жилье». В стране действует, как минимум, три такие программы: президентская ипотека под 3%, программа 30/70 (где 30% стоимости жилья оплачивает государство), нацпроект строительства так называемых президентских кварталов.
Впрочем, несмотря на все усилия, жилье упорно остается “вне зоны доступа” для большинства страждущего населения. Может потому аккурат под занавес избирательной кампании правительство решилось на нестандартный шаг и попробовать продвигать доступное жилье руками “начальников транспортного цеха” – в ближайшем будущем реализацией нацпрограммы будет заниматься специальное агентство в рамках Министерства инфраструктуры.
Об условиях новой инициативы пока известно немного. Приобрести жилье площадью 50 кв.м можно будет за 300 тыс. грн (стоимость 1 кв.м — около 6 тыс. грн) или на условиях финансового лизинга под 3% годовых на 12-15 лет. Первый взнос составит 15%, а ежемесячный платеж семьи — 2 тыс. грн. Обещают, что ключи от квартиры с отделкой, сантехникой и кухонными комплектами покупатель получит в день предоставления банку документов, подтверждающих платежеспособность, и уплаты первого взноса. При этом потребитель напрямую заключает договор с «Ощадбанком». Ожидается, что в конце ноября правительство рассмотрит проект программы на своем заседании.
Планируется, что строительство домов по финским технологиям в городах-миллионниках начнется в мае-июне 2013 года. Для реализации этого проекта уже привлечены 5 финских архитектурных бюро. Задача на следующий год – построить как минимум 10 тыс. квартир, в 2014 году — 25 тыс. квартир, а потом выйти на ежегодное строительство 50-100 тыс. квартир.
Государство будет выступать заказчиком жилья в рамках этой программы для социальных работников и военных. А главным отличием проекта будет то, что покупатель, который получит лизинг, не будет стоять в очереди на квартиру.
Чтобы привлечь застройщиков государство обязуется компенсировать проценты по кредитам при покупке технологий и строительного оборудования. Кроме того, за счет государства планируется проложить инженерные сети в строящихся микрорайонах, а местные власти бесплатно выделят землю.
И хотя не вполне понятно, как будет работать эта схема, а также – сколько средств будет направлено на эту программу (УНИАН обратился с запросом к г-ну Колесникову и ожидает ответов), попробуем разобраться, насколько проект может заинтересовать всех участников — население, застройщиков и банки.
Как работает лизинг
Участники рынка говорят, что до сих пор в Украине не практиковалась схема продажи квартир в лизинг, которая, по сути, напоминает аренду жилья с правом выкупа.
По словам старшего партнера адвокатской компании «Кравец и Партнеры» Ростислава Кравца, лизингодатель (банк, лизинговая компания) заключает с лизингополучателем договор финансового лизинга, по которому передает в аренду с последующим выкупом конкретную квартиру. Лизингополучатель, согласно графику, вносит платеж, и в конце срока выкупает квартиру. До момента выкупа квартира является собственностью лизингодателя. Он же должен дать разрешение на регистрацию жильцов и их заселение в квартиру.
Тогда как, к примеру, в ипотеке, покупатель сразу получает право собственности на квартиру, только она находится в залоге у банка до полного погашения кредита.
Эксперт Ассоциации лизингодателей Украины, старший юрист компании «Райффайзен Лизинг Аваль» Людмила Мукоида уточнила, что в лизинг не могут передаваться земельные участки и недостроенные здания (то есть и квартиры в строящихся домах).
Ежемесячный платеж при лизинге будет состоять из арендной платы (определяется исходя из стоимость квартиры, срока лизинга и схемы погашения) и вознаграждения арендодателя (по ставке 3%). Дополнительно в платежи могут быть включена плата за сопровождение и страховка квартиры.
«Лизинг, по сути, – это та же рассрочка. С той разницей, что сумма платежа заемщика высчитывается по-другому. Лизинг – это аренда с правом выкупа, где счет состоит из двух частей: собственно платы за аренду и самого выкупа. Тут [схему] можно сравнивать с кредитом», – пояснил руководитель отдела продаж столичного жилкомплекса Park Stone Дмитрий Шостя.
Юрист юридической компании «Алексеев, Боярчуков и партнеры» Егор Штокалов уточнил, что существует прямой лизинг, когда у лизинговой компании уже есть в собственности объект недвижимости, и она предлагает его в долгосрочную аренду с последующим переходом права собственности, а также непрямой лизинг, когда покупатель выбирает объект недвижимости и обращается в лизинговую компанию с предложением заключить договор лизинга.
По словам юриста, на законодательном уровне лизинговые правоотношения не урегулированы надлежащим образом. Закон «О финансовом лизинге» последний раз пересматривался в 2003 году, а Гражданский Кодекс вообще отсылает к разделам аренды и купли–продажи.
«Иными словами, договор лизинга – это своеобразный гибрид договора аренды и договора –купли-продажи», – резюмировал Штокалов.
Поэтому большинство рисков для покупателя жилья может содержать в себе сам договор лизинга, поскольку именно он предусматривает права и обязанности сторон, сроки выплаты лизинговых платежей, ответственность за просрочку выполнения обязательства, порядок передачи квартиры в собственность покупателя.
По словам старшего юриста компании «Райффайзен Лизинг Аваль», лизинговые компании несут значительные расходы, связанные с приобретением недвижимости и ее передачей конечному покупателю. Как правило, покупатель выбирает квартиру, а лизинговая компания приобретает ее в собственность. При этом компания должна уплатить госпошлину (1% от стоимости недвижимости), нотариальные услуги, сбор в Пенсионный фонд (1% от стоимости недвижимости), расходы, связанные с регистрацией права собственности в БТИ. Разумеется, эти расходы потом будут возложены на покупателя.
«Такие расходы значительно удорожают операции финансового лизинга недвижимости для потенциальных лизингополучателей по сравнению с другими финансовыми механизмами приобретения права собственности на недвижимое имущество», – резюмировала Мукоида.
К тому же, договор финансового лизинга подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. А при переходе права собственности на квартиру, кроме договора лизинга, на практике требуют заключать отдельный договор купли-продажи жилья.
Но этим дело не ограничивается. Сделкам с лизингом сопутствуют также другие неудобства и риски. К примеру, выкупая жилой дом, лизинговая компания, согласно законодательству, одновременно приобретает и земельный участок под ним. Это также приводит к дополнительным расходам на приобретение участка и его обслуживание. Поскольку земля не может быть предметом лизинга, только после выкупа недвижимости лизингополучатель может выкупить и получить право собственности на землю.
Юрист компании «Райффайзен Лизинг Аваль» уточнила, что лизинговая компания вправе отказаться от договора и требовать возврата квартиры, если покупатель просрочил платежи свыше 30 дней. Однако, в законодательстве не предусмотрены процедуры и порядок выселения в принудительном порядке проживающих там, и предоставления им жилья для временного проживания.
Словом, пока лизинговые схемы больше выгодны для лизинговых компаний, чем для покупателей жилья в лизинг.
«В данной схеме риски у лизингодателя практически отсутствуют. В случае нарушения условий договора, он может в любой момент выселить из нее людей и сдать в лизинг другим желающим», – добавил Кравец.
По законодательству банки могут заниматься финансовым лизингом, если этот вид деятельности значится в дополнении к банковской лицензии, выданной Нацбанком.
Однако, как правило, банки не хотят замораживать свой капитал в объектах недвижимости и для этого создают специальные компании («Уникредит Лизинг», «ОТП лизинг», «Райффайзен лизинг Аваль» и т.д.).
Старое содержание в новой обертке
Сами банки сдержанно восприняли новую жилищную инициативу. Они не готовы гипотетически рассуждать ее о плюсах и минусах, не имея утвержденного документа с прописанными условиями на руках.
“Доступное жилье” и ипотечное кредитование не пользуются спросом у молодежи
По словам экспертов, лизинг коммерческой недвижимости в Украине большой популярностью не пользуется: за последние пару лет в стране было проведено всего несколько сделок с лизингом, в частности, офисных площадей. А опыт покупки в лизинг жилья в стране вообще отсутствует.
По логике вещей, государство выступит заказчиком строительства такого жилья, а застройщики будут определяться по тендеру. Потом жилье должен будет выкупить «Ощадбанк», чтобы сдать его в лизинг конечным покупателям.
Очевидно, что банку нужен либо дешевый ресурс для выкупа квартир, либо средства должно выделить государство. Тогда реальность ставки 3% вызывает большие сомнения, поскольку государству, по-видимому, придется использовать заемные средства для реализации программы, а привлечь их хотя бы под 2% в нынешних условиях нереально. Причем, отдать квартиры в лизинг под 3% на 15 лет означает, что эти средства будут заморожены.
Да и сама идея не нова. В сентябре Государственное ипотечное учреждение внесло в Кабмин программу предоставления жилья в аренду с правом выкупа, которая очень напоминает лизинг. ГИУ планировало выкупать квартиры в новостройках. Арендная плата предлагалась в размере тех же 3% от стоимости квартиры, а выкупать жилье можно было до 15 лет. В ГИУ подсчитали, что стоимость такого жилья для Киева будет 7,5 тыс. грн/кв.м, для областных центров — 5,5 тыс. грн. Учреждение так и не дождалось утверждения программы, хотя рассмотреть ее правительство должно было еще месяц назад.
Сейчас в ГИУ все еще надеются на принятие их программы и считают, что программы не будут конкурировать друг с другом, а расширят возможности для населения.
Другой участник государственных жилищных программ — Госфонд содействия молодежному жилищному строительству еще несколько лет назад предлагал льготные режимы оплаты готового жилья по разным вариантам рассрочки. Но тогда на такие проекты средств в госбюджете не было.
«Главная причина, почему эти предложения не были реализованы, – банальное отсутствие финансирования для оплаты строительства такого жилья. Сегодня, судя по всему, у государства появились такие финансовые возможности», – предполагает председатель правления Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству Леонид Рысухин.
Он считает, что лизинг может заинтересовать молодежь и готов включиться в новую программу.
«Фонд технологически на 100% готов к реализации любой программы государственной поддержки, в том числе, и обслуживания договоров о передаче жилья в лизинг, в рассрочку, в аренду, в том числе с правом выкупа. Фонд есть финансовым инструментом правительства в реализации таких программ, он для этого и создан, и это его «участок» работы», – добавил Рысухин.
“Финский конструктор”
Не успел Борис Колесников озвучить свою программу, как строители тотчас отреагировали. К примеру, крупнейший столичный застройщик «Киевгорстрой» уже успел изучить в Финляндии опыт применения их технологий в строительстве жилья.
Оказывается, финское — давно забытое советское. Панельное возведение жилья по финским технологиям давно применяется в строительстве. Оно заключается в том, что панели, которые изготавливаются на железобетонных заводах, монтируют на стройке. Таким способом строили дома еще во времена Советского союза.
«Однако в отличие от уже привычных каркасов, финские изготавливаются на высокоточном оборудовании с применением новых технологий. Например, допустимая ширина шва между ними – до сантиметра. Кроме этого, в финские панели зашиваются утеплители. Что позволяет сделать дома энергосберегающими. Так как каркасы будут изготавливать в цеху, монтировать такое жилье можно будет при любой погоде», – делится полученным опытом вице-президент ПАО «ХК «Киевгорстрой» Эдуард Шевчук.
Причем, в Финляндии быстросборные технологии применяют для строительства и 22-этажных высоток. А гарантийный срок таких домов – 99 лет.
Быстрое и дешевое строительство жилья по финским технологиям применимо и для Киева, считает Шевчук.
«Если бюджет возьмет на себя подведение к таким домам коммуникаций, а город выделит бесплатно землю, мы выйдем на стоимость одного квадратного метра в 6-7 тыс. грн», – добавил вице-президент «Киевгорстроя».
По мнению руководства холдинга, строить быстровозводимое жилье для компании будет выгодно. Сейчас ведутся переговоры и консультации, относительно участия «Киевгорстроя» в этом проекте. Возможно, компания будет кооперироваться с производителем панелей.
Вопрос, опять же, в деньгах. Ведь отечественным ЖБК придется покупать технологии и оборудование, а также перенимать опыт производства финских панелей.
В то же время, руководитель отдела продаж столичного жилкомплекса Park Stone Дмитрий Шостя не видит выгоды для застройщиков, особенно для киевских, где себестоимость строительства жилья уже давно перевалила за 6 тыс. грн. А бесплатные коммуникации и земля еще не гарантируют отсутствия других «накруток».
«Если в каком-то пригородном комплексе продавать квартиры оптом, то, может быть, цена в 6 тыс. грн/кв.м и компенсирует все расходы на строительство. Киевские застройщики не хотят участвовать в программе «Доступное жилье», где предлагается более высокая цена, а предложение в 6 тысяч точно не имеет смысла. Застройщики из провинции еще могут рассчитывать на прибыль, но в крупных городах – вряд ли, если цена в 6 тысяч гривен установлена по всей стране», – считает он.
Учитывая, что в строительство придется вкладывать собственные средства, участвовать в программе смогут только те застройщики, которые готовы продавать жилье по 6 тысяч. «Таких единицы, слишком дешево. Застройщики не вкладывают свои средства, а фактически их замораживают», – добавил Шостя.
Шостя считает, что программе не суждено быть реализованной. «Я думаю, она и не запустится. По сути, она ничем не отличается от схемы кредитования. Сделано хитро. Люди боятся кредитов, уже успели обжечься, а теперь схему немного переиначили, назвали по-другому, чтобы привлечь к себе интерес. Но на деле это тот же кредит», – резюмировал представитель застройщика.
Исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) Павел Матияш считает, что строительство быстровозводимого социального жилья с бесплатной землей и коммуникациями – это правильно и логично. Однако, по его мнению, экономически целесообразно было бы строить жилье (с бесплатными коммуникациями и землей), где была бы часть социальных квартир по установленной государством цене, а остальные — пустить в коммерческую продажу. Тогда бы от желающих и построить, и купить жилье не было отбоя.
Татьяна Акимова (УНИАН)
