Промзоны столицы снова привлекли внимание властей. С начала года глава Коммунальной организации «Институт Генерального плана города Киева» («Киевгенплан») Сергей Броневицкий несколько раз напоминал, что в новом генплане заложена реорганизация 1600 га промышленных территорий.
В частности, на массиве Теличка предусматривается создание «жилищно-общественного центра с размещением госадминистративных учреждений и международных представительств, городских и региональных административно-деловых, информационных, выставочно-торговых и спортивных комплексов, а также формирование зон реабилитации природного комплекса на территориях, прилегающих к Днепру». Именно так сформулирована смена целевого назначения этих земель на официальной Facebook-странице коммунальной организации. Правда, в качестве иллюстрации к посту прикреплен старый проект делового центра, который предлагали создать на Позняках.
А в октябре президент Владимир Зеленский пригласил инвесторов из Великобритании поучаствовать в строительстве «Киев-Сити».
Mind разбирался, где же все-таки планируют создать «Киев-Сити» и какова перспектива у реновации столичных промзон.
Что такое Теличка?
Теличка – историческая местность, расположенная в дельте реки Лыбедь вдоль Днепра между Выдубичами, Зверинцем, Саперной Слободкой и Корчеватым. В 50-х годах прошлого столетия здесь создана одна из крупнейших промзон столицы, специализацией ее были стройматериалы. Идея вынести промзону за черту города зафиксирована еще утвержденным в 2002 году Генпланом Киева. Документом предусматривалось убрать все промышленные предприятия с территории Нижней Телички и возвести там административный центр. В те времена на полусотне предприятий, расположенных тут, работало несколько десятков тысяч сотрудников.
Сегодня Теличка – это «лоскутное одеяло», сотканное из более ста площадок. И среди них – не только ветхие склады и одноэтажные гаражи.
По словам Сергея Броневицкого, на Теличке работает около 20 производств. Например, комбинат «Будіндустрія» (входит в орбиту интересов Александра Супруненко; производит, в частности, бетонные трубы для канализации и водоснабжения), АО «ЗЗБК ім. Ковальської», ЗЖК №1, Киевский деревообрабатывающий комбинат (входит в «Украинскую мебельную группу «Венето» Михаила Бродского).
По данным UBRAN.Data, почти все земельные участки находятся в коммунальной собственности. Но также встречается и государственная, и частная формы собственности, и статус «не определена».
Что предлагают построить на Теличке?
Производства, которые сейчас расположены в промзоне возле Южного моста, должны переехать за город, считает Сергей Броневицкий. Конкретного понимания, что там можно возвести, у властей нет. Есть несколько проектов застройки массива, но последние несколько лет все они находятся на стадии предложения. К примеру, в прошлом году озвучивалось намерение построить на Нижней Теличке деловой центр «Киев-Сити», который включал бы в себя отель, офисные здания, и даже предлагалось перенести туда Офис президента. До этого офисный кластер с таким названием собирались возводить то на Позняках, то на Рыбальском полустрове. Поэтому не вполне понятно, какой именно вариант имел в виду Владимир Зеленский, приглашая иностранных инвесторов принять участие в строительстве «Киев-Сити».
По предварительным подсчетам «Киевгенплана», ориентировочная площадь зданий, которые можно возвести на Теличке, составит около 4,5 млн кв.м. И в них возможно организовать около 150 000 рабочих мест.
«Изменение функционального использования территории и архитектурно-планировочной структуры территории предусматривает постепенную трансформацию застройки с возможностью осуществления реконструкции на локальных участках, реновацию и реконструкцию существующей производственной застройки с приспособлением ее для нового функционального использования с частичным или полным сносом морально и физически амортизированных сооружений», – сказано на официальной странице Генплана Киева.
Реальна ли вообще реорганизация промзон?
«Теличка – суперинтересный и важный для города большой кусок территории: на берегу Днепра, в центре города, на пересечении магистралей, еще и Ботанический сад рядом. Потенциал у этой территории настолько высок, что здесь возможно разместить почти все, что может понадобиться столице», – подчеркивает архитектор Виктор Зотов.
И добавляет: более чем удачное расположение этого участка обязывает к продуманному подходу, гибкому сценарию развития, консолидации усилий всех заинтересованных сторон. «Такие проекты не делаются «на хапок», в один прием. Это проект на 30-50 лет», – уверен Зотов.
Без политической воли реорганизовать промзону невозможно. Первая проблема, с которой столкнутся власти – необходимость договориться с собственниками производств о переносе их мощностей в другое место. Сергей Броневицкий в одном из своих комментариев заявил, что переговоры уже проведены, и собственники согласны переехать. Но Mind не нашел ни одного владельца производства на Теличке, который бы слышал о встрече и дал свое согласие на переезд в область.
Без согласия собственников «переселить» компании будет невозможно, считает старший партнер юридической фирмы «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец. «Что же касается банкротов, то здесь ещё сложнее. Если подобный переезд уменьшает стоимость активов, то ни ликвидатор, ни суд на это не пойдут», – предупреждает юрист.
Также, по его словам, возникнет вопрос и с землей – как той, что занята предприятием, так и новой, которую планируют выделить для переезда. А также – и всей инфраструктурой: вода, тепло, канализация, газ, электроэнергия, дороги и т.д. «Все это делает проект непомерно дорогим и на практике не осуществимым», – полагает Ростислав Кравец.
Земля – одно из самых слабых мест этого проекта, соглашается соучредитель Monitor.Estate Владимир Копоть. «В промзоне на Теличке как минимум пять участков, которые находятся в частной собственности. И разбросаны они по всему массиву. Это означает, что городу нужно будет использовать ст. 122, 143 и 147 Земельного кодекса, где пробовать забрать участки для социальных нужд. Но есть сомнения, что город сможет обосновать значимость такого решения и передать участки в частные руки – третьим лицам», – поясняет он. Правда, по его словам, есть компромиссный сценарий – привлечь этих собственников как созаказчиков строительства.
Относительно участков, переданных в аренду, ситуация чуть лучше, но незначительно. По словам Владимира Копотя, договорные отношения аренды заключены на длительные сроки, к примеру, до 2040 года. «И город может расторгнуть их только в случае невыполнения арендаторами своих обязательств по договору. Это может быть неправильное использование участка по назначению и несвоевременная оплата арендных платежей. Если город пойдет на самоуправство, то, скорее всего, этот вопрос зависнет на долгие годы, если не десятилетия. Вряд ли бизнес так просто отдаст территории, на которых работал годами», – говорит юрист.
Эксперты пришли к выводу, что договариваться придется полюбовно. И вопрос расселения при переносе предприятий за город выходит за рамки компетенции местных властей – т.е. на государственный уровень.
Нужны ли промзоны Киеву?
В мировой практике промышленные зоны внутри города, как правило, подлежат или восстановлению и реконструкции, или же полной рефункционализации. Плюсы таких площадок при любом из сценариев – наличие коммуникаций и транспортной инфраструктуры, что и позволяет создавать на их базе многофункциональные масштабные проекты.
«Производственных предприятий, которые критично необходимо сохранить в городской черте, – нет. Приоритеты должны отдаваться формированию гармоничной человекоцентричной среды, которая обеспечит комфортные условия для всех процессов жизнедеятельности горожан. Вынесение промышленных предприятий за черту города позволит использовать территорию для организации офисных, жилых и торговых функций, а также разгрузить городской трафик», – считает СЕО девелоперской компании ENSO Рамиль Мехтиев.
Промышленность – это независимость, напоминает архитектор Виктор Зотов. «Пандемия только усилила этот глобальный тренд. Учитывая, что для Украины независимость всегда была проблемой, развитие промышленности суперважно, особенно сейчас», – подчеркивает он.
С одной стороны, именно города предоставляют предприятиям такие преимущества, как квалифицированные кадры и удобная логистика. С другой – промышленность необходима для функционирования и развития города. «Бетонные производства полностью переносить за пределы Киева нецелесообразно, ведь этот продукт не терпит долгой транспортировки. Особенно в условиях, когда основной рынок сбыта производителя сосредоточен в самом городе», – подчеркивает замгендира ПСГ «Ковальская» Игорь Субботенко.
При отсутствии четкого плана, урегулирования законодательства и политической воли – то есть, в нынешних реалиях, Теличку ждет сложный сценарий развития. Максимум, чего удастся добиться – это «застроить типично киевским способом последних десятилетий: жестко коммерческой недвижимостью, в которой никто не живет», опасается Зотов. «Возможно, не стоит спешить, а сохранить это сокровище для будущих поколений, когда хотя бы коррупция будет меньше», – предлагает он.
Менеджер проекта компании «КПС Групп» Сергей Овчинников предлагает другой вариант.
Две трети промышленных территорий можно и нужно использовать под глобальные инфраструктурные и транспортные проекты. Такие как, например, строительство нового логистического и перевалочного хаба.
По словам эксперта, такой сценарий учитывает все существующие проблемы промзон и позволит привлечь около $10 млрд инвестиций в различные проекты. При этом речь идет не только о жилой застройке или объектах коммерческой недвижимости.
«Это позволит столице вернуть себе Днепр как транспортную артерию. Новый терминал может появиться, например, в существующей промзоне, на участке 14-16 га с доступом к Днепру, «вилка» инвестиций составит от $50 млн до $100 млн», – заключает Сергей Овчинников.
