Питання безоплатної приватизації земельної ділянки завжди було актуальним у суспільстві, адже цей процес дозволяє громадянам отримати у приватну власність земельні ділянки державної та комунальної власності в межах встановлених норм у безоплатному порядку.
Попри законодавчо гарантовану можливість, процедура приватизації земельної ділянки часто супроводжується складними бюрократичними процесами, необхідністю збору та подання численних документів, а також проходженням декількох етапів узгодження.
Загалом, якщо проаналізувати чинне законодавство, що регулює земельні правовідносини, в тому числі й щодо процедури порядку безоплатної приватизації земельних ділянок, то можна виокремити загальну та спрощену процедуру приватизації.
Якщо ж коротко окреслити дані поняття, то загальна процедура приватизації земельних ділянок характеризується тим, що особа, яка зацікавлена у безоплатному отриманні земельної ділянки, проходить повну процедуру починаючи з вибору місця розташування земельної ділянки, розробки та затвердження проекту землеустрою та присвоєння їй кадастрового номеру та закінчуючи державною реєстрацією права власності, в той час, як спрощена процедура приватизації застосовується у тому випадку, коли земельна ділянка вже є сформованою і, фактично, особі залишається лише звернутись до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування із заявою про передачу земельної ділянки у приватну власність та, зрештою, зареєструвати власності на отриману земельну ділянку.
У даному матеріалі пропонуємо розглянути як загальну, так і спрощену модель приватизації земельної ділянки.
Слід почати з того, що процедура безоплатної приватизації земельної ділянки врегульована Земельним кодексом України (далі – ЗК України).
Відповідно до положень ч.3 ст. 116 ЗК України, безоплатна передача земельних ділянок у власність громадян здійснюється у разі: а) приватизації земельних ділянок, які перебувають у користуванні громадян; б) одержання земельних ділянок внаслідок приватизації державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; в) одержання земельних ділянок із земель державної і комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації, визначених цим Кодексом.
Згідно з положеннями ч. 4 зазначеної норми, передача земельних ділянок безоплатно у власність громадян у межах норм, визначених цим Кодексом, провадиться один раз по кожному виду цільового призначення.
Отже, з наведеного слідує, що кожна особа має право безоплатно приватизувати одну земельну ділянку кожного виду цільового призначення (сільськогосподарського призначення, землі фермерського господарства, тощо). Однак, у даному контексті, варто зауважити на тому, що можливість приватизації земельної ділянки конкретного цільового призначення прямо залежить від того, чи допускає законодавство перебування земельної ділянки у приватній власності громадян.
Приміром, землі водного або лісогосподарського призначення належать до тієї категорії земель, які обмежені у цивільному обороті, тобто є такими, які, у більшості випадках, не можуть перебувати у приватній власності, а громадяни, у свою чергу, можуть користуватись такими земельними ділянками лише на праві оренди, постійного користування, тощо.
Повертаючись до піднятої тематики, то слід зазначити, що повна процедура приватизації застосовується при отриманні земельних ділянок для ведення фермерського господарства, для особистого селянського господарства, для садівництва, будівництва і обслуговування житлових будівель, господарських будівель і споруд, індивідуального дачного будівництва, будівництва індивідуальних гаражів (ч. 6 ст. 118, ст. 121 ЗКУ), а також у розмірі земельних часток (паїв) громадянами України, евакуйованими із зони відчуження, відселеними із зони безумовного (обов’язкового) або зони гарантованого добровільного відселення, а також що самостійно переселилися з територій, які зазнали радіоактивного забруднення, і які на момент евакуації, відселення або самостійного переселення були членами колективних, а також пенсіонери з їх числа, які проживають у сільській місцевості (ст.1 ЗУ “Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)”, ч. 3 ст. 35 ЗУ «Про соціальний та правовий статус осіб, що постраждали внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС»).
Щодо ж до останнього виду приватизації земельної ділянки, то прямої вказівки щодо поширення на неї процедури, передбаченої ст. 118 ЗКУ, немає, але немає і альтернативи її застосування.
Якщо ж говорити безпосередньо про порядок безоплатної передачі земельної ділянки, то він врегульований ст. 118 ЗК України.
Першим етапом у загальній процедурі приватизації є власне звернення до компетентного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, що передає земельні ділянки державної чи комунальної власності, із заявою про передачу земельної ділянки державної або комунальної власності у приватну власність.
До такої заяви, зацікавленій у безоплатному отримання земельної ділянки особі, необхідно долучити наступний перелік документів: графічні матеріали (визначено бажане місце розташування земельної ділянки), погодження землекористувача (у разі якщо особа бажає відчужити земельну ділянку, яка на момент подання заяви перебуває в користуванні у іншої особи) (ч.6 ст. 118 ЗК України). Крім цього, звертаємо увагу на те, що у разі, якщо особа бажає отримати земельну ділянку безоплатно з цільовим призначенням для фермерського господарства, то крім вказаних документів, така особа ще повинна долучити документи, які підтверджують досвід роботи у сільському господарстві або наявність освіти, здобутої в аграрному навчальному закладі.
При цьому, наголошуємо, що органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування не мають права вимагати будь-яких інших документів, окрім вищезазначених, від особи, яка звертається із такою заявою.
Після отримання такої заяви компетентний орган виконавчої влади або місцевого самоврядування зобовʼязаний розглянути зазначену заяву зацікавленої у безоплатній приватизації особи разом із долученими до неї документами у місячний строк та, за результатами її розгляду, прийняти рішення про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або прийняття мотивованого рішення про відмову у наданні такого дозволу, про що особа письмово повідомляється.
Власне вже на даному етапі можуть виникнути певні труднощі з тим, що орган виконавчої влади та місцевого самоврядування може просто не відреагувати на заяву особи, зацікавленої у безоплатній приватизації земельної ділянки.
В такому разі, законодавець стає на сторону такої особи, позаяк останній наділив зацікавлену особу правом самостійно звернутись до землевпорядної організації із заявою про розробку проекту землеустрою відповідної земельної ділянки, не чекаючи на те погодження від органу виконавчої влади чи місцевого самоврядування. Однак, такий розвиток подій можливий виключно після спливу місячного терміну з дня подання заяви зацікавленою особою. При цьому, слід зауважити, що у такому разі на особу покладається обовʼязок письмово сповістити орган виконавчої влади або місцевого самоврядування про замовлення проекту землеустрою та разом з повідомленням долучити договір на розробку проекту землеустрою.
Наступним, другим етапом безоплатної приватизації є замовлення (заявником) і виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (ч. 7 ст. 118 ЗКУ, ст. 50 ЗУ «Про землеустрій»). Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки розробляється за замовленням громадян суб’єктами господарювання, які є виконавцями робіт із землеустрою згідно із законом, у строки, що обумовлюються угодою сторін, проте строк виготовлення технічної документації розробником не повинен перевищувати 6 місяців з моменту укладання договору.
Власне на етапі виготовлення проекту землеустрою, відбувається безпосереднє формування земельної ділянки, оскільки землевпорядник здійснює виїзд до місця розташування земельної ділянки, здійснює її заміри та, фактично, виготовляє проект землеустрою, в якому визначається межі земельної ділянки, її цільове призначення, тощо.
До того ж, саме під час виготовлення проекту землеустрою здійснюється безпосереднє формування земельної ділянки не тільки фактично, але і з юридичної точки зору – присвоюється земельній ділянці її кадастровий номер.
Якщо коротко характеризувати, що таке кадастровий номер земельної ділянки, то це унікальний номер земельної ділянки, за допомогою якого здійснюється розрізнення конкретної земельної ділянки від усього іншого масиву земельних ділянок на території України. Простіше кажучи, кадастровий номер земельної ділянки, це, фактично, те саме, що і реєстраційний номер облікової картки платника податків, який присвоюється кожній фізичні особі з народження.
До того ж, зауважуємо на тому, що присвоєння кадастрового номеру земельній ділянці є обов’язковим етапом у процедурі безоплатної приватизації, адже так як у даному випадку йде мова про загальний порядок безоплатної приватизації земельної ділянки, тобто такий порядок, який передбачає первинне виділення земельної ділянки, то без присвоєння кадастрового номеру земельна ділянка просто не буде вважатись сформованою, тобто такою, яка може виступати обʼєктом цивільних прав.
Відповідно до ст. 79-1 ЗК України, формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об’єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.
Власне саме внаслідок здійснення формування земельної ділянки, остання отримує кадастровий номер, про що вносяться відомості у Державний земельний кадастр.
Наступним етапом процедури безоплатної приватизації земельної ділянки є затвердження раніше розробленого проекту землеустрою, який здійснюється уповноваженим на передачу у приватну власність земельних ділянок органом виконавчої влади або місцевого самоврядування, який зобовʼязаний у двотижневий строк затвердити проект землеустрою, про що приймається відповідне рішення, яке одночасно є рішенням про передачу особі у приватну власність земельної ділянки.
Завершальним ж етапом безоплатної приватизації є процедура її державної реєстрації – внесення відомостей у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень щодо набуття у приватну власність її особою, яка пройшла вище окреслений довгий шлях процедури приватизації.
Що ж до спрощеної моделі процедури приватизації земельної ділянки, то тут все набагато простіше, ніж у загальній процедурі, позаяк у зв’язку із тим, що земельна ділянка визначена в натурі, за даною процедурою немає потреби у виборі місця розташування земельної ділянки, замовленні, розробці, затвердженні та перенесенні в натуру земельної ділянки, що спрощує приватизацію.
Застосування даної процедури можливе у випадку, передбачено підпунктом «а» ч. 3 ст. 116 ЗК України, а саме у разі приватизації земельних ділянок, які перебувають у користуванні громадян.
Це, зокрема, зумовлено тим, що земельна ділянка, яка перебуває на праві користування у відповідної особи вже є сформованою і додаткової потреби у проходженні етапів щодо розробки проекту землеустрою, винесенні її в натуру просто не має.
За спрощеної моделі особа, яка зацікавлена у приватизації земельної ділянки, яка перебуває у її користуванні, звертається до компетентного органу державної влади або місцевого самоврядування із заявою про передачу земельної ділянки у приватну власність. До такої заяви долучається технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), розроблена відповідно до Закону України «Про землеустрій». При цьому, для розроблення технічної документації погодження уповноваженого органу не потребується.
У даному розрізі варто зазначати, що не слід плутати такі поняття як «проект землеустрою» та «технічна документація із землеустрою», адже проект землеустрою розробляється для відведення земельних ділянок у випадках формування нових ділянок або зміни їх цільового призначення, тоді як технічна документація із землеустрою використовується для встановлення (відновлення) меж земельних ділянок, що вже існують, та оформлення права власності на них без зміни їх цільового призначення.
Після процедури виготовлення та отримання технічної документації, зацікавлена у приватизації земельної ділянки особа звертається до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування із заявою про передачу земельної ділянки у приватну власність, долучаючи при цьому раніше розроблену технічну документацію у порядку ст. 55 Закону України «Про землеустрій».
Означену заяву компетентний орган державної влади або місцевого самоврядування розглядає протягом одного місяця з дня отримання такої заяви та, за наслідками її розгляду, приймає рішення про затвердження технічної документації та передачу земельної ділянки у власність або вмотивоване рішення про відмову.
Ну і насамкінець, на підставі такого рішення субʼєкта владних повноважень, особа звертається із заявою про внесення змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень щодо набуття права власності на відповідну земельну ділянку.
Після внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно державний реєстратор видає заявнику витяг про проведену державну реєстрацію права власності на земельну ділянку, що і є тим правовстановлюючим документом, який посвідчує право власності особи на конкретну земельну ділянку.
Насамкінець, вважаємо за необхідне коротко наголосити і на можливість використання права особою на безоплатну приватизацію земельних ділянок в умовах правового режиму воєнного стану.
Так, відповідно до пп. 5 п. 27 розділу Х Перехідних положень до Земельного кодексу України, на період дії правового режиму воєнного стану тимчасово заборонена безоплатна передача земель державної, комунальної власності у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою такої безоплатної передачі, розроблення такої документації.
Тобто, станом на сьогодні особа, яка зацікавлена у реалізації її права на безоплатну приватизацію земельних ділянок, фактично не може скористатись наданим їй правом на безоплатне отримання земельної ділянки з державної або комунальної власності.
Поруч з цим, навіть із даної заборони, законодавством України, що здійснює регулювання земельних правовідносин було встановлено винятки.
Зокрема, тим же пп.5 п.27 Розділу Х Перехідних положень до Земельного кодексу України визначено, що означена заборона не поширюється на випадки, якщо особа, має намір здійснити приватизацію земельної ділянки, на якій розташовані належній їй на праві власності об’єкти нерухомого майна (будівель, споруд). Крім цього, дана заборона не поширюється і на ті випадки, коли особа бажає приватизувати земельну ділянку, яка перебуває у неї на праві користування ще до моменту введення правового режиму воєнного стану.
Таким чином, резюмуючи усе вищевикладене, безоплатна приватизація земельних ділянок в Україні є чітко регламентованим та послідовним, але водночас досить складним процесом, що вимагає ретельного дотримання всіх передбачених законодавством етапів. Хоча існують дві основні моделі приватизації — загальна та спрощена, кожна з них містить низку юридичних нюансів та потенційних перешкод, пов’язаних із підготовкою документації, взаємодією з органами державної влади та місцевого самоврядування, а також проходженням процедур реєстрації. Щоб уникнути помилок, затримок та можливих відмов у процесі безоплатної приватизації земельної ділянки, рекомендуємо скористатись професійним супроводом, що дозволить громадянам ефективно реалізувати своє законне право на безоплатну приватизацію земельної ділянки з мінімальними ризиками та в оптимальні строки.
Автор статті:
Марія Країло, юрист АО “Кравець і партнери”
тел.: +380-44-229695
