За право на бесплатные два гектара, полагающиеся украинцам по закону, в Телеграм-каналах и на различных сайтах по размещению бесплатных объявлений предлагают 500-900 грн. В преддверии запуска рынка земли дельцы не брезгуют любой, даже шитой белыми нитками, дележкой земли, попутно оформляя кредиты на граждан.
“Земля по 500 грн, места заканчиваются! Час вашего внимания и деньги в кармане”, – пишет один из агитаторов в Телеграм-канале “Work. Работа. Подработка”.
“Заработок 600 грн, 20 мин. времени, расчет сразу, земля. Нужен паспорт, код и выписка, если ID-карта”, – указывает другой агитатор.
Как недобросовестные чиновники наживаются на участниках схемы и позволит ли открытие рынка земли пресечь злоупотребления в дальнейшем – в материале “112.ua“.
Продешевить в 20 раз
Украинцам предлагают за вознаграждение оформить доверенность у нотариуса на право получения земельного участка в собственность. По факту же землей распоряжаются совсем другие лица. В результате участник схемы лишается возможности в будущем получить участок земли от государства бесплатно. Ищут агитаторы людей без штрафов, так как со внедрением автоматизированной системы наложения арестов переданные ими паи могут быть изъяты.
“Суть работы в том, что на вас оформляют участок земли, который вы переписываете на определённого человека. А за это вы получаете 500 грн сразу на руки”, – объясняет нам один из агитаторов.
Человека, который хотя бы примерно разбирается в расценках на землю, такие суммы могут смутить. Сейчас пай земли стоит примерно 1 200 долл. Цена может отличаться в зависимости от плодородия черноземов.
“Это похоже на какой-то “развод”. Речь должна идти как минимум о 10 тысячах гривен за гектар, когда переписывают землю на кого-то. Особенно популярной 2 года назад была аналогичная схема при участии АТОшников. Заработок посредников составлял около 20% от стоимости гектара”, – подчеркивает в комментарии “112.ua“ Леонид Козаченко, президент Украинской аграрной конфедерации.
Заявки на землю в схеме с участниками АТО порой подавали по 10-20 человек. В Киево-Святошинском районе так приватизировали 320 га земли, хотя никто из льготников даже не был зарегистрирован на территории Киевской области, а один из них на момент выделения участка вообще умер. В 2016 году даже озвучивались подозрения, что льгота для военных намеренно внедрялась под реализацию таких схем. Глава общества ветеранов АТО Кирилл Сергеев заявлял, что 85% бойцов продают свои участки.
Вознаграждение для представителей льготной категории, имеющих преимущественное право на землю, существенно больше предлагаемого сейчас: иногда суммы доходили до тысячи долларов. Тем, кто возмущается нынешним “демпингом”, дельцы объясняют: получить эту землю очень непросто.
“Пойдите, станьте в очередь на 2 га земли. Вы думаете, вам ее дадут?” – пишет агитатор Анна.
Действительно, получить пай легко только на бумаге. Бюрократия может отбить любое желание реализовать свое законное право на землю. Чтобы воспользоваться им, необходимо выбрать свободный участок на сайте Госкадастра либо подать соответствующий запрос в департамент архитектуры, градостроительства и кадастра, получить выкопировку из кадастровой карты, предварительно заказанную в управлении земельных ресурсов, доказать опыт работы в сельском хозяйстве или наличие аграрного образования (при желании заниматься фермерством). Затем необходимо с паспортом и заявлением обратиться в отделение уполномоченного органа (обычно – сельский или горсовет).
Однако, даже если вы разберетесь в процедуре, далеко не факт, что местные власти захотят выделить вам пай. Мало того, что свободной земли в Украине осталось немного, Кабмин еще и замедлил процедуру, так как ограничил количество выдаваемых земель всего до четверти от всего государственного земельного фонда. Даже если указать на такой участок, может оказаться, что на него уже подали заявку. Очередь на пай до вас может так и не дойти.
“Не могу сказать, что каждый желающий в нашей стране может самостоятельно получить хороший земельный участок в результате приватизации. Во-первых, о свободных земельных участках не так-то просто узнать. Местные советы и государственные чиновники, как правило, вовлечены в эти схемы “массовой приватизации”, а потому никто не заинтересован в разглашении информации о свободной земле. Во-вторых, даже если каким-то чудом вам станет об этом известно, вас просто “отфутболят” на начальном этапе. И пока вы годами будете в суде доказывать свою правоту, земля перейдет в “нужные руки”, – объяснил “112.ua“ Максим Могильницкий, глава адвокатского объединения “Могильницкий и партнеры”.
Впрочем, землю сложно было получить и раньше. “Демпинг” могли также спровоцировать сложности с получением гражданами дохода в период карантина, а также – прогнозы об удешевлении стоимости земли после открытия рынка (по молдавскому сценарию).
Аналитики предполагают, что прогнозы правительства о “6 тыс. долл. за гектар” могут и не сбыться, несмотря на высокое качество украинских черноземов. Все указывает на то, что рынок в нынешних условиях активным не будет, а значит, не будет расти и цена гектара.
“В течение последних 3 лет цены на землю в Украине крайне низкие. А ближе к открытию рынка ни кредитирования, ни инвестиций, ни повышения арендной платы не произошло – как раз наоборот. Поэтому ожидания роста цены с 1 июля однозначно не оправдаются и оправдаться не могли бы. По нашим опросам, 97,6% фермеров не будет принимать участия в купле земли. Что касается среднего бизнеса, то особенного ажиотажа не наблюдается. Агрохолдинги тоже не заинтересованы”, – объяснил “112.ua“ Иван Томич, президент Ассоциации фермеров и землевладельцев Украины.
Финансовый аналитик Алексей Кущ также не слишком верит в то, что после открытия рынка стоимость гектара земли будет исчисляться десятками тысяч долларов.
“Цена земли напрямую зависит от той ренты, которую она может приносить. Ее либо покупает аграрное предприятие, либо инвестор ради пассивного дохода от сдачи в аренду. По каждому из методов земля не может стоить дорого. В первом варианте – потому, что добавленная стоимость с гектара составляет около 250 долл., ведь в основном земля используется под выращивание определенного ряда культур. Если бы использование земли было диверсифицированным, например, также и под животноводство, она бы приносила больший доход – около 900 долл. с гектара. Во втором же варианте – высокие риски. Так что ее цена вряд ли будет существенно больше тысячи долларов за гектар”, – считает Алексей Кущ “112.ua“.
Часть землевладельцев могут начать продавать угодья дешевле и в случае, если будет принят законопроект № 3131. Согласно ему, для собственников и пользователей земли предлагают внедрить минимальный налог: с государственных двух гектар нужно будет заплатить около 3 тыс. грн в год.
Не удивительно, что украинцы не только все чаще окликаются на объявления о быстрой продаже прав на землю, но и сами размещают соответствующие предложения.
Как работают дельцы
Арендовать поле – задача непростая. Речь идет о конкретных участках с их границами, изменить которые без согласия участников нельзя. Выйти на владельцев земли и сторговаться с ними о цене бывает весьма и весьма трудно. А после запуска рынка задачу еще больше усложнит вступающее в силу право приоритетного выкупа земли ее арендатором.
Дельцы же по запросу покупателя ищут свободные участки по всей Украине, формируют пакет документов и через подставных лиц оформляют договор купли-продажи. Нечто подобное мы уже наблюдали с дачными кооперативами. Землю раздавали якобы под ведение садового хозяйства, а затем вся она переходила в руки одного человека.
Конечно, эта схема – не для крупных агрохолдингов, ведь для этого нужно было бы искать десятки тысяч человек. А вот для небольших сельхозпредприятий – это достаточно прибыльное дело. Также это может быть выгодно арендаторам, которые хотят получить землю в свою собственность.
Глава Госгеокадастра рассказывал о том, как в Харькове землю местного совета передали 34 разным людям для ведения личного сельского хозяйства. В дальнейшем собственником этих участков стал прежний арендатор. Это около 240 тыс. грн убытков для местного бюджета в год.
Конечно, реализовать поиск свободных паев и ускоренную их приватизацию невозможно без помощи чиновников Госгеокадастра, зарабатывающих на “откатах”. Пятое по размерам государственное ведомство и раздает земли государственной и коммунальной собственности, и контролирует то, насколько это правильно сделано, что само по себе парадоксально. Общего реестра договоров аренды нет, проверять вручную, на сколько лет и по каким ставкам они были подписаны, были ли субдоговора, – очень долго.
Сам новый глава Госгеокадастра Роман Лещенко говорит, что структура все это время существовала как механизм “дерибана” украинской земли с целью сверхприбыли для ряда чрезвычайно богатых семей. Ранее работники СБУ уже ловили за руку чиновников местных управлений, занимающихся мониторингом свободных земель. А в НАБУ рассказывали о коррупционной схеме на 50 млн грн: государственную землю в Броварах переписали на экс-руководителя управления госслужбы геодезии и директора землеуправительной организации. Некоторые чиновники даже получили землю два, а то и три раза. В такой приватизации подозревается и замначальника Главного управления Госгеокадастра в Черкасской области.
То, что дельцы для реализации схемы уже не выискивают АТОшников, имеющих первоочередное право на получение земли, красноречиво свидетельствует о том, что прикрытие в виде срочного оформления на льготников уже мало кого волнует. Более того, некоторые агитаторы прямо указывают в своих сообщениях адреса, где должна происходить встреча с нотариусом. Один из них указал местом встречи Воздухофлотский проспект, 10. По адресу находятся риелторская компания и отделение одного из государственных банков.
Нечистые на руку чиновники чувствуют свою полную безнаказанность. В одном из телеэфиров Лещенко рассказал, что всего была незаконно приватизирована беспрецедентная по объему территория – 5 млн га земли. Он обещал показать “сетки” сложившихся “латифундий”, а также презентовать данные о незаконном оформлении земли на членов семьи чиновников – 5-месячных детей. Но произойдет это только в следующем году, когда закончится процесс цифровизации. Почему информацию нельзя опубликовать уже сейчас – непонятно. Ведь Лещенко уточнял: массивы документов уже сформированы.
“На сайте ведомства при этом не написано, что эти земли пропали. Необходимо понимать: такие большие объемы незаконной приватизации не проходят бесследно. То же касается и незаконной обработки земли. При помощи Google Maps со спутника можно увидеть, что на части военных полигонов для обучения солдат происходит сбор урожая кукурузы, подсолнечника. Что это? Тренировка наших солдат, которые учатся убирать тротил с нашей территории? Все эти схемы видят, о них знают”, – говорит Леонид Козаченко, президент Украинской аграрной конфедерации.
Для людей же, которые отчаялись получить свои законные гектары и переоформляют землю за бесценок, последствия могут быть гораздо хуже, чем просто потеря земли. Практика показывает, что переиграть мошенников и вернуть участок в дальнейшем невозможно.
“Зазывалы” утверждают, что для участника схемы никакой ответственности не будет. Мол, то, как он распоряжается своим имуществом после реализации права на льготу, – его личное дело. Однако, если от имени нашего доверителя на основании доверенности будут совершаться незаконные сделки, он рискует быть обвиненным в преступлении, совершенном группой лиц, например, в мошенничестве. Можно получить реальный срок, а уж какой он будет – зависит от преступления, совершенного с его “участием”.
“В дальнейшем он может проходить как соучастник преступления. Ведь цель, с которой именно ему выделялась земля, была фиктивной. В зависимости от суммы ущерба может быть от 5 лет лишения свободы с конфискацией имущества”, – пояснил “112.ua“ юрист Ростислав Кравец.
На желающего подзаработать могут даже оформить кредит.
“Как правило, гражданин не читает доверенность, а присутствие нотариуса убеждает доверителя в том, что ничего противозаконного не происходит. В доверенность же включают максимальный набор полномочий. Среди них – не только те, которые связаны с приватизацией земли, но и право взять кредит в банке от имени доверителя и передать землю в ипотеку. В дальнейшем кредит банку не возвращается, право требования на землю продается на торгах и попадает в “нужные руки”, – подчеркивает Максим Могильницкий.
Предлагают дельцы и подставить другого. Стоит это всего ничего: за “друга”, которого участник приведет, дельцы ему накинут 100 грн. Так реализуется целая земельная финансовая пирамида.
Будет ли пресечена эта схема после внедрения рынка земли
Конечно, схема “2 гектаров” – далеко не единственный вариант земельных махинаций. Спорным является эмфитевзис – аренда земли на 200 лет, которая, фактически, является ее покупкой. Кроме того, в течение последних 3-5 лет активизировалось рейдерство.
С запуском рынка земли, теоретически, такие манипуляции должны быть пресечены. Роман Лещенко уверяет, что до конца года это устранит ряд коррупционных рисков. Однако это вряд ли возможно. С инвентаризацией земель все еще не закончили: занимающиеся ею компании, будучи в сговоре с чиновниками, по данным Лещенко, даже не выезжали в поля и накладывали на публичную карту “теневые” данные. Также нужно внести в реестр и архивные данные о приватизации. Все еще не наработана обещанная единая база земельных участков и недвижимости.
Госземкадастр вообще не защищен от вмешательства третьих лиц в его базу данных и использует просроченные системы хранения данных. Но вместо того, чтобы решить проблему, представители ведомства ждут выводов аудита Всемирного банка за последние 10 лет, в частности относительно возможной утечки данных. Результаты аудита станут известны только с нового года. А после этого будут представлены рекомендации по поэтапному внедрению системы блокчейн.
С чем связано такое затягивание – непонятно. Эксперты предполагают, что показывать реальную картину и свободные земли, на которые тут же может выстроиться очередь, – невыгодно. Например, Алексей Кущ считает, что мы находимся на пороге очередного перераспределения земельного капитала. По его мнению, новый кадастр – это фикция, и “схематоз” пресечен не будет.
“К открытию рынка земли мы институционально не готовы в связи с тем, что титулы собственности не учитываются государством. Речь о принципе английского права в учетах прав на землю: если они зарегистрированы в реестрах, доказывать их не нужно, если нарушены – государство обязательно должно компенсировать потери из специально созданного фонда. Кроме того, для защиты реестров следует использовать технологию блокчейн. Она делает невозможной так называемую “кражу земли”. Но почему-то об этом никто не говорит”, – подчеркивает эксперт.
Пресечь коррупцию якобы должна передача полномочий по выделению земли от Госгеокадастра органам местного самоуправления, как это было в 1900–2002 годах. Планируется, что теперь ОТГ будут решать, раздавать людям по 2 га земли или нет. У ведомства же останется контрольно-надзорная функции по всем землям в Украине. Однако Алексей Кущ уверен, что такой маневр несет огромный риск и является лишь попыткой создать “дымовую завесу” для рынка земли.
“Продажа будет только формально децентрализованной – ею будет дирижировать “теневой центр”. Попытка похоронить тему перераспределения гектаров обернется тем, что найти “концы” в “схематозе” будет еще сложнее: мы прекрасно знаем, как легко на местах “пропадают” документы. Это явная попытка замести следы”, – подчеркивает Кущ.
Эксперты предполагают, что в дальнейшем граждан ждут и другие махинации.
“Спекулянты будут отрабатывать новые и новые схемы и только снижать цены. Они особенно активизируются уже с 1 июля. Реальная цена гектара на рынке может быть даже ниже минимально установленной планки – реализовать ее позволит “схематоз” ввиду отсутствия спроса”, – считает Иван Томич.
Прогнозируются манипуляции и вокруг продажи приоритетного права на выкуп земли, которая приведет к ее скупке за бесценок международными агрохолдингами. При этом реализовать конституционное право на получение участка будет еще сложнее. Земля ведь в Украине не бесконечная, кто раньше встал – того и тапки.
“После запуска рынка земли всё будет гораздо сложнее. Размер участка ограничат одним гектаром, а получить право на бесплатную приватизацию смогут лишь проживающие в селе работники социальной сферы или пенсионеры, работавшие по этим специальностям”, – подчеркивает Максим Могильницкий.
Быть ли новым схемам в этой сфере – пока неизвестно. Запуск рынка земли сужает права граждан, что идет в разрез с Основным Законом Украины. Поэтому эксперты предполагают, что в нынешнем виде документ может быть хотя бы частично признан неконституционным. Вердикт КСУ мы узнаем уже в ноябре – декабре.
Анна Пешкова, 112.UA
