Війна внесла корективи у всі сфери нашого життя, не оминула війна і питання врегулювання земельних відносин.
На сьогодні, земельні відносини під час воєнного стану в основному регулюються пунктами 27 та 28 Прикінцевих положень Земельного кодексу України, як в свою черг зазнали значних змін, внесених Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо особливостей регулювання земельних відносин в умовах воєнного стану» 2247-IX від 12.05.2022 року.
В переважній більшості дані норми стосуються регулювання права користування у всіх його видах, зокрема:
Окремо визначено положення щодо оренди для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. До особливостей цієї оренди слід визначити, що такий договір укладається строком до 1 року, форма договору – виключно електронна з підписанням обома сторонами за допомогою електронного цифрового підпису, розмір орендної плати не може перевищувати 8% від нормативної грошової оцінки. При цьому саме право оренди не підлягає державній реєстрації, а реєструється лише сам договір оренди районною військовою адміністрацією в книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану.
Варто також зазначити, що передача в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва земель державної, комунальної власності здійснюється без проведення земельних торгів. При цьому, якщо в таку оренду передано землі державної чи комунальної власності, то орендар земельної ділянки не має права на: компенсацію власних витрат на поліпшення земельної ділянки; поновлення договору оренди землі, укладення договору оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря; передачу земельної ділянки в суборенду; встановлення земельного сервітуту; зміну угідь земельної ділянки; будівництво на земельній ділянці об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд); закладення на земельній ділянці багаторічних насаджень; переважне право на купівлю орендованої земельної ділянки у разі її продажу; відчуження, передачу в заставу (іпотеку) права користування земельною ділянкою; поділ земельної ділянки, об’єднання її з іншою земельною ділянкою; використання для власних потреб наявних на земельній ділянці загальнопоширених корисних копалин, торфу, лісу, водних об’єктів, а також інших корисних властивостей землі; зміну цільового призначення земельної ділянки.
В свою чергу землекористувачі, які використовують земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності на праві постійного користування (крім державних, комунальних підприємств, установ, організацій), емфітевзису, також можуть передавати такі земельні ділянки в оренду строком до одного року для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Поруч з цим слід зауважити, що оренда для ведення товарного сільськогосподарського виробництва земель державної чи комунальної власності визначена підпунктом 2 пункту 27 Прикінцевих положень Земельного кодексу України, а ця ж оренда земель землекористувачів на праві постійного користування чи емфітевзису визначена підпунктом 8 пункту 27 Прикінцевих положень Земельного кодексу України, з чого можна зробити висновок і про те, що, наприклад, при оренді земель землекористувачів на праві постійного користування чи емфітевзис не застосовуються обмеження по розміру орендної плати чи обмеження щодо прав орендарів, тому при укладення договорів слід відразу, по-перше, звернути увагу на статус землі, що передається в оренду, по-друге, врегулювати неточності щодо обмежень.
Також окремо законом визначено порядок про передачу в оренду земель для:
– розміщення виробничих потужностей підприємств, переміщених (евакуйованих) із зони бойових дій (у тому числі тих, що мають стратегічне значення для економіки та безпеки держави);
– розміщення річкових портів (терміналів) на річці Дунай, доцільність будівництва (розширення) яких визначена рішенням центрального органу виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері внутрішнього водного транспорту, відповідно до пункту 11-1 розділу XII Прикінцеві та перехідні положення Закону України «Про внутрішній водний транспорт»; розміщення мультимодальних терміналів та виробничо-перевантажувальних комплексів, доцільність будівництва (розширення) яких визначена центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері транспорту, відповідно до статті 43 Закону України «Про транспорт»;
– будівництва мереж електропостачання, газорозподільних, водопровідних, теплопровідних, каналізаційних мереж, електронних комунікаційних мереж, об’єктів магістральних газопроводів;
– розміщення морських портів.
Передача земельних ділянок державної, комунальної власності для цих цілей також здійснюється без проведення земельних торгів, крім випадків, визначених частиною другою статті 134 ЗК України.
До особливостей такої оренди слід віднести те, що порядок визначення підприємств, виробничі потужності яких підлягають переміщенню (евакуації) із зони бойових дій має визначити Кабінет Міністрів України, на даний час цей порядок ще не прийнято.
В той же час, перелік осіб та підприємств для переміщення затверджується спільним рішення військової адміністрації із зони переміщення та військової адміністрації до зони переміщення. Однак знову ж таки важко уявити наявність та легітимність такого рішення за відсутності прийнятого порядку визначення підприємств, виробничі потужності яких підлягають переміщенню (евакуації) із зони бойових дій, тому на даний час дані норми фактично не діють.
Також прикінцеві положення крім передання землі в оренду передбачають, що орендарі, суборендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення усіх форм власності можуть передавати на строк до одного року належне їм право оренди, суборенди іншій особі для використання земельної ділянки за цільовим призначенням. Така передача здійснюється без згоди власника, власника ж просто повідомляють по факту про укладений договір, до того ж таке повідомлення може відбуватися не напряму до власника, а через орган місцевого самоврядування, який може також повідомити власника лише розмістивши оголошення.
В даному випадку, можна прослідкувати дисбаланс інтересів, в першу чергу, власника землі, адже він не зобов’язаний перевіряти оголошення чи виписувати усі місцеві газети аби дізнатися, що його земля використовується вже третьою особою. Крім того, в даному випадку не зрозумілий розподіл відповідальності у разі порушення основного договору чи завдання шкоди, бо закон не регулює ці питання зовсім, що звісно ж несе ризик загрози невиправданого втручання в права власника.
Хоч і побіжно, але норми закону про врегулювання земельних відносин в умовах воєнного стану передбачають також і можливість надання у постійне користування виконавчим органам сільських, селищних, міських рад земель комунальної власності для розміщення об’єктів для тимчасового проживання внутрішньо переміщених осіб.
При цьому, розміщення тимчасових споруд, їх комплексів, призначених для життєзабезпечення (тимчасового проживання та обслуговування) внутрішньо переміщених осіб, а також інженерних мереж, необхідних для функціонування таких споруд, може здійснюватися на земельних ділянках усіх категорій земель (крім земель природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, земель історико-культурного призначення, земель лісогосподарського призначення) без зміни цільового призначення.
Знаково, що для цих цілей також передбачено зняття та перенесення ґрунтового покриву земельних ділянок здійснюються без розроблення робочого проекту землеустрою.
Чесно кажучи, така передача в постійне користування фактично будь-яких земель насторожує, оскільки може призвести до хаотичної та неконтрольованої забудови, яка потім, як вірогідно може бути, виявиться що здійснена ще й без дотримання мети такої забудови. Адже, в даному випадку закон не містить жодного застереження про те як, ким та за якими ознаками буде визначено, що забудова здійснюється саме для внутрішньо переміщених осіб та що саме ці особи матимуть право на отримання проживання в таких спорудах.
І наостанок щодо важливих змін варто зазначити і про те, що на даний час функціонування Державного земельного кадастру вважається призупиненим. Реєстраційні дії з реєстрації договорів, описаних у цій статті, заносяться до книги реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану, яка ведеться районною військовою адміністрацією у паперовій та електронній формах.
При цьому важливо, що передача органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування земельних ділянок державної, комунальної власності у власність, користування у період, коли функціонування Державного земельного кадастру призупинено, не здійснюється (крім передачі в оренду земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва).
Отже, в цілому земельні відносини під час воєнного стану суттєво змінилися лише в частині орендних відносин та використання земель, більше дискреційних повноважень в даному розрізі надано районним військовим адміністраціям та органам місцевого самоврядування, на жаль, не врегульовано питання наслідків такого використання особливо в частині спорудження будівель, подальшої їх експлуатації та збереження цільового призначення, тому як і завжди все залежить від добросовісності місцевої влади, яка може проявити саме зараз себе або як добрий господар, або як бездарний негідник – час покаже.
Анна Мартиненко, адвокат АО Кравець і партнери
