Специфіка ринку комерційної нерухомості в Україні з огляду на низький рівень прогнозованості та високий рівень зловживань чи шахрайства, полягає в тому, що так чи інакше юридичний аудит нерухомості комерційного призначення здійснюється практично в усіх випадках.
Але, справа в тому, що це «так чи інакше» в даній реальності максимально розмите.
Часто компанії покладаються на власних in house lawyers, які є на думку їх керівників професіоналами на всі руки, а фізичні особи намагаються розібратися з цим самостійно. Але, чи хороша це ідея? Спробуємо розібратися.
Досить довго працюючи у вузькоспеціалізованій юридичній сфері, що пов’язана саме з юридичним аудитом нерухомого майна, ми помічаємо, що у процесі перевірки постійно виникають нові й нові складнощі, які потребують вирішення не лише оперативного, але й фахового. Зважаючи на це, а також враховуючи, що аудит комерційної нерухомості (або, як кажуть юристи, Due Diligence) є досить об’ємним та динамічним процесом, можна стверджувати, що максимально ефективним він може бути лише за умови залучення спеціалістів саме у цій галузі права.
Це пов’язано з тим, що якісних характеристик Due Diligence надає відповідний юридичний досвід та правильно підібраний алгоритм перевірки. Орієнтовний алгоритм ми наводимо нижче, він якнайкраще ілюструє картину юридичного аудиту нерухомості.
Поверхневий аналіз.
Це не зовсім стандартна практика, але деякі юристи починають вивчення об’єкту нерухомого майна комерційного призначення зі швидкого поверхневого аналізу. Чому? Як мінімум, тому що у разі наявності грубих чи відносно очевидних проблем з об’єктом перевірки, на цьому етапі вона може й закінчитися. Сюди можна віднести перевірку об’єкта та його власника за допомогою пошукових систем, основних відкритих реєстрів (зокрема, реєстру судових рішень та реєстру нерухомого майна) та швидкий аналіз основних документів, до яких, як правило, належать правовстановлюючі документи та договори, які пропонуються до підписання (зокрема, договір оренди). Як показує практика, деякий відсоток об’єктів на цьому етапі відсіюються. І наявність такого поверхневого аналізу, на нашу думку, може суттєво зекономити кошти клієнта, а також позбавити юриста зайвої роботи.
Подальші етапи перевірки є більш глибокими і їх можна умовно розділити на три категорії
Актуальне
Перше, з чого починається детальний аналіз нерухомості – це ретельне вивчення актуальної інформації. До такої інформації належать усі вихідні дані у формі наданих документів та дані, які юрист може отримати самостійно. Більш актуальні документи та інформація мають пріоритет над менш актуальними. Перелік основних документів може варіюватися, але від орендодавця, як правило, слід витребувати правовстановлюючі документи, його паспорт та ідентифікаційний код та у разі відсутності інформації про об’єкт нерухомості в реєстрі речових прав на нерухоме майно – довідку з БТІ про особу власника.
Всі отримані документи мають пройти перевірку не лише на їх зміст, а також і на їх форму, яка має відповідати нормам законодавства, чинного на момент їх видачі, тобто важливо розуміти як фізично має виглядати той чи інший документ у залежності від дати його видачі.
У разі подання орендодавцем неповної інформації про об’єкт нерухомості, в обов’язковому порядку слід здійснити запит на документи та інформацію, якої не вистачає.
Лайфхак – на початковому етапі у власника нерухомості можна запитати про наявність судових спорів, які стосуються об’єкту. Як показує практика, якщо такі судові процеси є, то продавці про них розповідають (напевно, розуміють, що про них у будь-якому разі можна дізнатися за допомогою відкритих джерел), однак, якщо про це не питати, то інформація про судові спори буде від Вас прихована і Вам доведеться займатися пошуком даних в реєстрі судових рішень, що може забрати чимало часу та зусиль.
Отримання й аналіз документів та інформації, які не були надані – це не менш важливе завдання, ніж дослідження наявних. І це часто стосується не лише інформації про об’єкт нерухомості та про продавця, але й інформації про пов’язаних осіб.
Минуле
Саме так, для того, аби не мати проблем у майбутньому, варто перевірити історію об’єкта нерухомості. Можливо, дехто з минулих орендарів мав судові спори з орендодавцем? Можливо, право власності на нерухоме майно перейшло до теперішнього власника у сумнівний спосіб? А можливо, вже хтось звертався до суду з позовом про витребування майна з чужого незаконного володіння? Або мали місце кримінальні провадження, які стосувалися приміщення, земельної ділянки чи перевищення службових повноважень на якомусь з етапів їх відчуження? Багато, дуже багато проблем можуть з’явитися в майбутньому, якщо так як слід не перевірити історію.
У разі необхідності для отримання достовірної інформації можна навіть застосувати такий інструмент, як адвокатський запит. На практиці до цього доходить рідко, оскільки юристи, які займаються Due Diligence, користуються одразу кількома спеціалізованими сервісами (по суті, агрегатори загальнодоступної інформації) для перевірки фізичних осіб, юридичних осіб, земельних ділянок, приміщень, будинків чи інших об’єктів нерухомості. Це ще одна їх перевага, оскільки такі сервіси є платними, а підприємства чи фізичні особи, які стикаються з юридичним аудитом комерційної нерухомості раз на кілька років, не те що не вбачають доцільності у купівлі таких сервісів, але навіть і не чули про них.
Майбутнє
Договір, який орендодавець пропонує для підписання, треба не просто прочитати і навіть не уважно прочитати, його треба детально проаналізувати як цілісний документ на предмет відповідності чинному законодавству України, на наявність балансу інтересів власника майна та орендаря, на дотримання інтересів останнього та на можливість захисту його прав та інтересів у майбутньому, в разі виникнення проблематичних ситуацій.
На практиці дуже часто доводиться ініціювати внесення певних змін до договору оренди, як правило, саме для того, щоб забезпечити інтереси орендаря у майбутньому. Завдання юриста на цьому етапі – змоделювати усі можливі негативні сценарії та підготувати подушку безпеки для клієнта. Інколи це передбачає проведення фізичних переговорів за участі юриста.
Так само на цьому етапі здійснюється перевірка повноважень підписантів, перевірка змінних реквізитів у договорі, та надання деяких консультацій стосовно виконання умов договору.
На останок
Ще один цікавий момент. У процесі від початку здійснення юридичного аналізу комерційної нерухомості до моменту підписання угоди, у разі необхідності, можуть долучатися інші особи, зокрема нотаріуси, працівники БТІ, суб’єкти оціночної діяльності, банківські співробітники, ріелтори тощо. І звичайно, юристи, які спеціалізуються на Due Diligence, мають зв’язки зі спеціалістами, яким вони довіряють. Це неочевидна, але дуже суттєва перевага. Як показала практика, набагато безпечніше і комфортніше у цій сфері працювати з відповідальними та уважними фахівцями.
Для прикладу, жоден юрист (а тим більше, орендар) не здійснить якісного фізичного огляду об’єкту нерухомості з дослідженням певних конструкційних чи комунікаційних особливостей приміщення, а інколи це є необхідною мірою.
То ж юридичний аудит комерційної нерухомості приховує багато цікавинок, про які не може здогадуватися людина, яка раніше з ним не стикалася. І в наші дні спостерігається підвищення відповідальності підходу орендарів до процесу пошуку комерційної нерухомості з метою оренди і так само до процесу її юридичного аналізу.
Сергій Бабенко
