1 июля стартует рынок земли сельхозназначения. Только для физлиц и не больше 100 га в одних руках. Юрлиц допустят на рынок только в 2024 г., а иностранцев – только если украинцы разрешат это на референдуме. Арендаторам предоставляют преимущественное право на выкуп. Это условия в очень общих чертах.
Nash.Live ответил на пять важных вопросов о рынке земли перед его запуском.
Какой будет цена земли и для земли?
До конца 2029 года при сделках цена земли не может быть ниже ее нормативной денежной оценки – таковы условия, прописанные законодательно. По состоянию на 1 января НДО 1 га пашен от 21,4 до 33,4 тыс. грн, многолетних насаждений – от 27 до 67 тыс., пастбищ – от 1,5 до 7 тыс. грн.
Дальше цена уже договорная между покупателем и продавцом. По оценкам премьер-министра в течение 3-5 лет средние расценки вырастут вдвое. Но вдвое против чего – средней цены на старте рынка или НДО не уточнил.
Если на старте покупать юрлица и иностранцы не могут, цена может быть только той, которую сможет вытянуть физлицо. В идеале, украинский фермер. Денис Шмыгаль сказал, что частично программы по их доступу к дешевым финансовым ресурсам уже есть, а другие запустят вместе с Фондом частичного гарантирования кредитов в сельском хозяйстве.
Экономист Алексей Кущ указывает на отсутствие корреляции между заявлениями премьера. Он напоминает, что буквально недавно Денис Шмыгаль говорил, что через 15 лет без реформы и повышения налогов нечем будет платить пенсии. При этом повышение базового актива страны, одной из главных ценностей народа – земли – прогнозирует вдвое через несколько лет.
“В этом и проявляется вся суть этой так называемой земельной реформы. Если есть актив, он продается, должна быть конвертация реформы в рост экономики и улучшение благосостояния населения. Но при этом через 15 лет нечем будет платить пенсии, как говорит Шмыгаль. Специфическая конвертация”, – говорит экономист.
Эксперт говорит, что ценообразование земли отличается от ценообразования других товаров. Во-первых, земля товар рентный и зависит от стоимости аренды.
“У нас любят сравнивать с высокими ценами на землю в Европе, но забывают добавить, что и аренда там в разы выше. Почему на Западе высокая рента и арендная плата? 30-40% в структуре арендной платы занимают дотации, которые госбюджет выделяет арендатору. В цене продукции фермера до 30% – это дотации государства. Соответственно, он может производить продукцию с более высоким уровнем добавленной стоимости – молоко, ягоды, овощи, а не технические культуры: рапс, подсолнечник, кукурузу, зерно. И может зарабатывать в несколько раз больше, чем украинские фермеры. Поэтому выше арендная плата”, – объясняет Алексей Кущ.
Во-вторых, напоминает эксперт и о доходности альтернативных инструментов. Если государство привлекает долги под 10-15%, высокий уровень доходности инвестор будет планировать и от земли. Грубо говоря, если можно вложиться и нажиться на ОВГЗ, зачем много тратить на землю?
Но кроме цены гектара, важно оценить и перспективы рынка для самой земли. То есть в какую цену ей обойдется рынок.
“Как писал Карл Маркс, есть дифференциальная рента А и В. Если упрощенно, то дифференциальная рента А – экстенсивный путь землепользования, когда выжимается природное плодородие. Дифференциальная рента В – интенсивный путь, когда доходность земли повышается за счет инвестиций в нее, в повышение плодородия. Выбор между дифференциальными рентами простой. Если ты ведешь хозяйство на украинском черноземе, то получаешь тот же урожай, что получил бы в Европе на плохой почве без капитальных инвестиций. Ты экономишь на капитальных вложениях в землю, выжимаешь ее ресурс и получаешь земельную ренту, -говорит экономист. -Маркс говорил, что если есть возможность получения дифференциальной ренты А, никогда не будет землепользователь стремиться к получению ренты В. Простыми словами, если из нашего чернозема можно выжимать максимум, выращивая кукурузу, рапс, сою и зерно, никто не будет здесь развивать капельный полив для выращивания овощей. В нашей модели рынка земли мы обречены на дифференциальную ренту А. То есть на экстенсивный путь развития и выдавливание последних ресурсов из нашей земли. Как ни парадоксально, чтобы перейти к дифференциальной ренте В, нужно, чтобы у нас произошло полное истощение земли и появились идиоты, которые захотели бы в нее инвестировать”.
Есть ли схемы по продаже юрлицам и иностранцам?
“То, что рынок открывается только для физлиц и 100 га в руки никого не должно вводить в заблуждение. Если бы уже сейчас не создавались схемы по массовой скупке земель, не было бы смысла рассматривать закон о консолидации земельных участков. При покупке до 100 га и физлицами она смысла не имеет. Консолидация, а именно снятие всех ограничений с механизмов пользования землей, севооборота, экологического качества продукции, принципов добрососедства, стандартные межевые знаки и дать право через суд забирать соседние участки без согласия владельцев в обмен на непонятно что – эти нормы нужны в случае масштабной консолидации тысячами гектаров”, – предупреждает А. Кущ.
28 апреля правительство подало разработанный им законопроект №5438 о консолидации в Раду.
Что же касается схем, то одна, по допуску иностранцев на рынок, прорисовывается после принятия законопроекта №2194. Он убрал из Земельного кодекса статью 186-1. Там речь шла о том, что проект землеустройства нужно согласовывать с уполномоченным органом исполнительной власти. Теперь не нужно, смена целевого назначения участка упрощена. А по нормам того же ЗК иностранцы и лица без гражданства вправе приобретать права собственности на землю несельскохозяйственного назначения. Правда осталась привязка к нахождению на ней недвижимости, которая принадлежит иностранцу.
Второй вариант – покупка через доверенных лиц с украинским гражданством. Дальше – больше.
“Сейчас нет никаких ограничений по консолидации земли на банки – можно хоть 1 млн га. Уже сейчас некоторые наши лендлорды присматриваются к покупке свои банков. В ближайшее время будет 1-2 покупки на рынке банковских активов. Это делают, чтобы использовать их для скупки земли через кредитно-залоговые схемы, – рассказывает Алексей Кущ. – От формата земельного банка мы отказались, и у нас будут земельные ломбарды. Как работает ломбард? Человек приходит с бабушкиным кольцом и его не покупают, а якобы дают кредит на несколько часов под сумасшедшие проценты. Человек кредит не возвращает, и кольцо переходит к ломбарду. Человек хочет продать, ломбард купить, а оформляется все как кредитно-залоговая схема”.
Следующий вариант, объясняет экономист, давно и успешно опробован нашими торговыми, почтовыми и ювелирными компаниями, некоторые из которых представляют собой конгломераты ФОПов. Когда под общей юридической оболочкой работают сотни ФОПов, оформленных на сотрудников. С землей тот же принцип.
“Кто запретит нашим лендлордам создавать конгломераты владельцев мелких земельных участков? В руки по 100 га, а десять человек – это уже тысяча га, сто человек – 10 тыс. га. Средний конгломерат ФОПов состоит из 200-300 ФОПов. По аналогии берем для земельной консолидации и получаем по 20-30 тыс. га на одну структуру. Параллельно с покупкой земли на подставных лиц можно подписывать с ними договора на выкуп с отлагательным условием, договор залога. Возможностей обезопасить схему множество”, – резюмирует Кущ.
Какие налоги нужно заплатить?
Сейчас при продаже нормы такие:
- с дохода, который продавец недвижимости, в том числе земельного участка, получил в результате продажи недвижимости один раз в год и при условии, что она была у него в собственности три года, налог не взымается;
- если за год продается больше одного объекта недвижимости, то с дохода нужно уже уплатить 5% налога (тогда как общая ставка налога на прибыль – 18%). Плюс военный сбор (1,5%).
То есть первая продажа пая уплату налогов не подразумевает, а последующие – да. Если ВР примет законопроект о налоговой реформе, недавно одобренный Кабмином, ситуация изменится. Первая продажа земельного участка по-прежнему не будет облагаться налогом и военным сбором. Вторая за год будет под 5% плюс 1,5% военного сбора, а каждая последующая за год – под 18% плюс военный сбор.
Документы, которые необходимы для продажи:
- паспорта и идентификационные коды (продавца и покупателя);
- отчет об экспертной денежной оценке земли;
- документы, подтверждающие право собственности;
- выписка Госгеокадастра об участке.
Можно ли получить свой пай после открытия рынка?
Положенных каждому украинцу бесплатных двух гектаров земли открытие рынка не лишает. Формально, не осчастливленные паями граждане их могут получить, пройдя шесть кругов бюрократического ада.
“Первое – вы заходите на публичную кадастровую карту и находите свободный земельный участок, а также его распорядителя – ОТГ, городской совет. От распорядителя необходимо получить разрешение на разработку документации по землеустройству. Вы подаете соответствующее заявление, и распорядитель должен его рассмотреть на протяжении месяца. Есть масса споров: они не рассматривают, их обязывают. После получения разрешения вы обращаетесь к сертифицированному инженеру- землеуправителю, который разрабатывает документацию по землеустроению. Вы заключаете с ним договор, оплачиваете и ждете подготовку. Разрешение и документ землеуправителя вы подаете для регистрации по месту нахождения земельного участка. Может подать инженер или вы в ЦНАП. Можно подать заявление в электронной или бумажной форме, оригинал документа по землеустройству бумажный или электронный и электронный документ с ведомостями об участке. Если подал инженер, то семь дней, если вы, то 14 дней будет проходить проверка. После проверки регистратор кадастра регистрирует земельный участок и дает извлечение о регистрации. Но вы можете получить и отказ в регистрации. В случае, если вы подали не все документы или они не соответствуют требованиям, или есть проблемы с самим участком. Часто участки накладываются один на другой, неправильно определен кадастровый регистратор или уполномоченный орган, который имеет право распоряжаться участком. Пятый шаг, когда участков внесен в кадастр, утверждаете документацию, разработанную инженером у распорядителя. После того как он все утверждает, с извлечением из разрешения на передачу участка уже обращаетесь к регистратору права собственности, который регистрирует его именно за вами. После чего вы и получаете право собственности”, – объяснил адвокат Ростислав Кравец.
Юрист говорит, что вроде бы ничего сложно, но пройти все шаги порой просто нереально, когда дело касается более или менее ликвидных участков земли.
Будет ли референдум?
За два месяца до открытия рынка земли 22% украинцев впервые об этом услышали от социологов. Таковы данные опроса социологической группы “Рейтинг”, проведенного в конце апреля. Знают об этом 46%, и кое-что слышали 32%. То есть осведомленность оставляет желать лучшего.
Открытый рынок был частью предвыборных обещаний президента Владимира Зеленского, поэтому два года назад 73% избирателей, пришедших на второй тур и отдавших за него голос, дали и карт-бланш на снятие моратория на продажу земли. Но суть в деталях. Также президент обещал подать первым пакет законов о народовластии, в том числе и о референдуме. Свою подпись под принятым законом о всенародном волеизъявлении он поставил только в апреле этого года.
Условиями открытого рынка именно референдумом должен решаться вопрос о допуске к операциям нерезидентов. Но коса находит на камень: опрос показывает, что украинцы хотят решать на референдуме вопрос об открытии рынка в целом. И если в сентябре 2019 г. за это были 74% украинцев, то сейчас уже 79%. Из тех, кто принял бы участие в таком плебисците однозначно за рынок – 36%, против – 64%.
По факту же подготовка к референдуму об иностранцах не ведется. Вынесением вопроса о запуске рынка в целом занялась “Батькивщина” во главе с Юлией Тимошенко и еще несколько инициативных групп. Политические бонусы в этом случае вопрос вторичный. Интереснее понять, насколько реально вообще провести референдум о запуске рынка, может ли власть его заблокировать и есть ли риск, что иностранцев допустят к участию в операциях без согласования с украинцами?
Алексей Кущ считает, что под предлогом того, что узкий рынок, только для физлиц, эффекта не приносят, его откроют для юрлиц до предусмотренной сейчас даты, то есть до 2024 г. По той же причине на широком рынке заходят увидеть нерезидентов. Директор Украинского института политики Руслан Бортник считает, что у референдума о нерезидентах мало надежд появиться на свет. Их допустят на рынок через схемы, а сам вопрос будут затягивать. Политолог напоминает, что в Конституции прописано множество обязательных к принятию законов, но согласовывать их никто не спешит. К слову, так было и с законом о референдуме. Так что игнорировать вопрос можно – опыт имеется.
Руслан Бортник считает, что и у референдума по вопросу о рынке в целом низкие шансы на воплощение.
“Из-за того, что его результат понятен, – объясняет политолог. – Конечно власть будет его блокировать, искать юридические, политические причины. В целом вероятность проведения референдума есть. Просто, возможно, с другим вопросом. Когда аффилированная с властью группа может переформатировать его для получения своего результата. Объясняю. Если поставить вопрос так: “Поддерживаете ли вы рынок земли?”, 60-70% скажут “нет”. Если поставить вопрос о том, поддерживаете ли вы право свободного распоряжения собственной землей, то уже 50 на 50. Борьба за вопрос между разными инициативными группам может длиться долго и стать элементом блокирования вопроса в целом. Эта угроза не очень опасна для бизнеса. Даже если украинцы на референдуме скажут “нет”, это решение нужно еще имплементировать в законы, а значит пройдет время. Законы обратной силы не имеют, и все, что будет продано, то законно и легально. Такой период в истории украинских земельных отношений уже был. Когда в середине 90-х право собственности, в том числе на сельскохозяйственную землю, оформляли решениями судов. Пока эту схему не запретили, часть паев была продана. Возможный референдум на настроения бизнеса с 1 июля не влияет. Более того, если риск будет высоким, все будут пытаться провести сделки как можно быстрее”.
