В 2021 году в Украине начали действовать правила государственной программы финансирования «Доступной ипотеки». Один из механизмов этой программы – покупка жилья по договору финансового лизинга. ГолосUA выяснял, какие неожиданности могут возникнуть на пути тех, кто решит воспользоваться госпрограммой.
Что предлагает украинцам государство
В 2021 году вступил в силу закон Украины № 1434-IX по внедрению финансово-кредитных механизмов обеспечения граждан жильем. Реализовывает эту программу государство через «Государственное ипотечное учреждение» (ГИУ) и ЗАО «Украинская финансовая жилищная компания» («Укрфинжилье»). В госпрограммах ипотеки «Укрфинжилье» выступает посредником между покупателем и банками.
Один из продуктов «Укрфинжилья» – лизинг недвижимости под 5% годовых без первоначального взноса. Юристы пояснили ГолосUA, что лизинг недвижимости это фактически аренда квартиры с правом выкупа. Договор лизинга составляется на срок от 1 года до 20 лет.
Кто может претендовать на покупку квартиры в лизинг
Ранее Кабмин одобрил постановление о регламенте работы госкомпании «Укрфинжилье», которая должна будет обеспечивать граждан жильем на условиях финансового лизинга и ипотечного кредитования.
Согласно документу, претендовать жилье смогут бюджетники и переселенцы.
Для получения жилья на условиях финансового лизинга или ипотеки заявитель должен состоять на учете в органе обеспечения жильем и отвечать следующим требованиям:
– размер среднемесячного совокупного дохода семьи заявителя за последние 6 месяцев не должен превышать 10-кратного размера среднемесячной зарплаты в соответствующем регионе, где расположено жилье, рассчитанной согласно официальным данным Госкомстата;
– возраст заявителя на дату полного выполнения обязательств по договору финансового лизинга не должен превышать 70 лет;
– заявитель и члены его семьи не имеют и не имели в течение последних пяти лет в собственности жилой недвижимости;
– заявитель или члены его семьи имеют свою недвижимость, но нуждаются в улучшении жилищных условий. Другими словами, если общая площадь жилья в собственности семьи из 2 человек менее 50 м2 и если в этом жилье проживает больше членов этой семьи, то тогда к 50 м2 плюсуется по 20 м2 площади на каждого следующего члена семьи. При этом данная жилая площадь не должна быть расположена в населенных пунктах, где органы власти временно не осуществляют свои полномочия. То же правило распространяется на семьи, проживающие на линии соприкосновения на Донбассе, и на жилье украинцев, которое было разрушено или непригодно для проживания в результате проведения антитеррористической операции или операции Объединенных сил.
Какие квартиры подойдут для договора лизинга
Как пояснили ГолосUA юристы, условия финансового лизинга таковы, что претендент на данный объект недвижимости после выплаты всей стоимости жилья сможет стать ее полноправным собственником. До этого момента он может только пользоваться данным объектом и не может распоряжаться, продать или сдать в аренду, к примеру.
На условиях финансового лизинга в пользование может быть передано жилье, которое находится в эксплуатации не более 20 лет, или если реконструкцию объекта осуществили не ранее чем за 10 лет до заключения договора финансового лизинга.
Также этот объект недвижимости должен отвечать нормативной площади жилья, которая составляет не более 21 м2 на одного человека и дополнительно 10,5м2 общей площади жилья на семью, при этом данное жилье не должно быть по площади больше 94,5 м2.
Стоимость 1 м2 общей площади жилья, передаваемого в лизинг, не может превышать среднюю стоимость жилья по регионам Украины, определенную Минрегионом и увеличенную для – Киева, Днепра, Львова, Одессы и Харькова – в 1,75 раза; областных центров, городов областного значения с населением более 300 тысяч человек и населенных пунктов, расположенных в районах, прилегающих к границам Киева, Днепра, Львова, Одессы и Харькова – в 1,5 раза; городов областного значения с населением от 100 тысяч до 300 тысяч человек – в 1,25 раза; других населенных пунктов – в пределах средней стоимости в соответствующей области.
Нормативная площадь жилья, которое является однокомнатной квартирой и предоставляется на одинокого жильца, не может превышать 52,5 м2 общей площади. В случае превышения нормативной площади арендатор выплачивает «Укрфинжилью» стоимость сверхнормативной площади авансовым платежом за счет собственных средств, что предусмотрено договором финансового лизинга.
Без права собственности
Юристы и аналитики предупреждают: договор финансового лизинга не всегда удается выполнить всем сторонам сделки. Соответственно, право собственности на такое жилье можно и не получить.
Как пояснил ГолосUA юрист, адвокат, старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец, срок договора финансового лизинга может быть длительным и этот период может содержать большие риски.
«До момента, пока вся стоимость жилья, оформленного по договору лизинга, не выплачена, этот объект недвижимости не является собственностью того, кто платит за пользование жильем. Я допускаю, что могут возникнуть неприятные неожиданности. Например, компания, которая предоставляет услугу покупки жилья в лизинг, может обанкротиться, и подобные ситуации, отмечу, не редкость. В этом случае даже если человек выплатит всю сумму, он сможет не оформить право собственности», – сказал эксперт.
В комментарии ГолосUA экономист Александр Теплюк высказался о лизинге так: «Предположу, что мало кто из украинцев понимает разницу между такими понятиями, как ипотечный кредит и лизинговая программа. А разница есть и заключается она в том, кто является собственником жилья до окончательной выплаты стоимости объекта по договору. Договор лизинга подразумевает, что собственником жилья до полной выплаты останутся лизингодатель, а по условиям ипотеки вы становитесь сразу собственником жилья, только ваша квартира находится в залоге. Каждый из этих вариантов имеет как свои плюсы, так и минусы. Я полагаю, большинство украинцев стремится стать именно собственниками жилья после первых взносов, платежей, поэтому выбирают ипотечный кредит. Договор на ипотечный кредит дает право собственности. Лизинг же похож на аренду: человек, претендующий на объект недвижимости, пользуется жильем, но не обязан делать первый взнос, а постепенно выплачивает стоимость квартиры. Только вот в стране, где неизвестно, что будет завтра, мало кто будет с доверием относиться к подобным программам. Разве что люди, которые постоянно арендуют недвижимость и имеют некоторый опыт в этом».
Другие риски покупки жилья в лизинг
Когда чиновники начали работать над документами для программы финансового лизинга, то были уверены, что украинцев привлечет низкий процент. Так, глава «Укрфинжилья» Василий Шкураков заявлял, что «ожидаемая ставка по лизингу недвижимости пребывает в границах 5% годовых, что даст возможность воспользоваться предложением максимально широкому кругу граждан».
У экспертов менее оптимистичный прогноз по этому поводу.
Адвокат Ростислав Кравец в комментарии ГолосUA сказал, что договор финансового лизинга влечет много рисков: «Может измениться законодательная база, от которой зависят существенные условия договора покупки жилья в лизинг. Это может повлечь следующие последствия: может повыситься процентная ставка, на которую покупатель жилья не рассчитывал; может быть закрыта госпрограмма компенсации затрат на покупку жилья в лизинг. Рисков в подобных сделках много и нет никаких гарантий, что человек всю сумму выплатит и получит право собственности. Более того, в госпрограмму лизинга попадут лишь многоэтажные дома, которые сданы в эксплуатацию. И тут проблема не только в том, что не все дома в Украине сдаются в эксплуатацию быстро, а в том, что договор лизинга подписывается на длительный срок. Соответственно, за 20 лет в государстве и в украинском законодательстве могут произойти громадные перемены и человек, который выплачивает стоимость квартиры в лизинг, может даже умереть от старости или болезни за этот период, но до момента выплаты всей суммы право собственности на квартиру не будет получено. Это может повлечь проблемы для наследников умершего, которые формально не смогут претендовать на этот объект недвижимости как на свое наследство. Кроме того, как известно на старте программы, государство обязуется компенсировать процентную ставку по договорам лизинга. Но компенсация процентной ставки происходит только в том случае, если у государства есть деньги. А если денег нет, тогда как? То есть может получиться следующее: человек платил по договору лизинга за жилье 10-20 лет, а потом у государства не оказывается средств на компенсацию процентной ставки и претендента на это жилье поставят перед фактом, что денег нет, и человек должен самостоятельно выплачивать еще и процентную ставку. Я допускаю, что если претендент на жилье в лизинг скажет, что у него нет средств, то он лишится договора лизинга и права претендовать на это жилье, а права собственности у него еще нет, поскольку не выплачена вся стоимость объекта. То есть заключать такие сделки с государством, на мой взгляд, опасно для кошелька».
На вопрос журналиста ГолосUA, можно ли отнести к рискам претендента на жилье по договору лизинга то, что объект недвижимости может быть частично или полностью разрушен в результате аварии, юрист пояснил: «Не забывайте, что в ежемесячные платежи по договору лизинга входит и страховка объекта, страховые платежи. Как показывает практика, в случае разрушения объекта, тому, кто претендует на жилье и платит по договору лизинга ежемесячно, страховая ничего возмещать не будет: человек потеряет все, что платил, возможно, на протяжении нескольких лет. Страховая возместит ущерб компании, которая является второй стороной договора лизинга».
Экономист А.Теплюк считает, что у программы финансового лизинга есть пара преимуществ, если сравнивать с ипотекой: «Лизинг имеет такие преимущества, как возможность выйти из программы без штрафов или осуществить досрочную выплату, что не всегда возможно в ипотеке. Добавлю, что в лизинг можно приобрести только готовую квартиру, а это является проблемой, так как большинство квартир покупают у застройщиков уже во время строительства. Поэтому мой прогноз таков: лизинговые программы будут действовать на вторичном рынке, что, как мне кажется, для многих украинцев не будет выглядеть привлекательной идеей для покупки жилья».
Добавим, что в программе финансового лизинга на протяжении всех лет выплаты стоимости объекта человек обязан будет еще и коммунальные услуги оплачивать, а также затраты на ремонт и техническое обслуживание квартиры, которая до выплаты всей стоимости ему не принадлежит. Так что в программе финансового лизинга большое значение приобретает доверие украинцев к государству и государственным программам. Вопрос в том, смогут ли украинцы довериться государству в таком деле.
