За февраль 2019 года по статье «Мошенничество» было открыто 323 уголовных производства по делам, связанным с завладением недвижимостью, свидетельствуют данные Генеральной прокуратуры. Это почти вдвое больше, чем в январе 2019-го.
«Риск мошенничества в 2019 году будет достаточно высоким, – предупреждает аналитик агентства недвижимости InKiev Ярослав Холмогоров. – Тяжелая экономическая ситуация, социальная напряженность и низкая правовая грамотность населения – все это способствует высокому риску».
Mind изучил весь спектр афер на вторичном рынке жилой недвижимости и рассказывает о самых распространенных из них. А также дает советы, как избежать таких ситуаций.
Поддельные документы
Это самая старая и самая банальная схема, которую используют аферисты. Подделывают все: от паспорта до права собственности на квартиру.
Противодействие. Самостоятельно осуществить осмотр будущего жилья, желательно расспросить соседей о хозяине. Провести проверку в реестре прав по параметру «адрес имущества» и отдельно – по паспортным данным или ИНН хозяина. Сверить полученный результат. Если возникают подозрения относительно документа, удостоверяющего личность владельца (паспорт), то дополнительно можно проверить, действителен ли документ по серии и номеру. Желательно покупать квартиру не по доверенности, так как именно этот документ легко подделать и трудно проверить его подлинность.
Наличие долгов по «коммуналке»
Покупателям часто не сообщают о наличии долгов по коммунальным платежам. «И хотя новые владельцы имущества не должны оплачивать такие долги – уже есть соответствующее решение и разъяснение суда, тем не менее возникают проблемы», – говорит старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.
Противодействие. Просить владельца квартиры показать справку об отсутствии коммунальных долгов.
Чужое наследство
Эта афера связана с получением недвижимости в наследство. И хотя сам по себе механизм наследования не означает напрямую, что есть признаки злодеяний, тем не менее последующая перепродажа наследником имущества может быть благоприятной средой для злоупотреблений и сокрытия от покупателя всей действительной ситуации с унаследованным жильем. Например – наличия других наследников.
Противодействие. Привлечь специалиста для проверки документов и выяснения прозрачности сделки. Особо следует обратить внимание, открыто ли еще наследственное дело, есть ли другие наследники и не обратились ли они для подтверждения своих правах на имущество к нотариусу. Дополнительно следует проверить отсутствие судебных споров по имуществу, приобретенному таким образом.
Рекомендуем запросить у продавца, оформившего право собственности, нотариальное подтверждение того, что в установленный законом срок свои права на имущество заявило лишь лицо-продавец. В случае наличия других наследников – получить письменный отказ всех наследников в пользу продавца.
Совместная собственность
Прежде чем окончательно принять решение и приобрести имущество, следует убедиться, что продавец не состоит в браке и данная недвижимость не приобретена в общую собственность.
Противодействие. Следует заранее позаботиться о том, чтобы все граждане, которые были ранее зарегистрированы по этому адресу, выписались из объекта недвижимости до осуществления сделки. Получить нотариальное согласие супруги/супруга на проведение сделки и настаивать на выписке всех зарегистрированных. Посоветоваться с юристом-специалистом по сопровождению сделки.
Низкая цена и перепродажи
Низкой ценой продавцы часто пытаются замаскировать проблемы объекта недвижимости. Это может быть что угодно: от двойной перепродажи имущества до наличия нарушенных прав несовершеннолетних. Ключевой аспект – оспаривание права собственности текущего владельца.
В зоне риска кредитные, ипотечные квартиры, которые перепродают и на которые обращают взыскание. Договор ипотеки могут признать недействительным, продажу и перепродажу такого имущества по договорам уступки прав требования – незаконными и т. д. «Таких случаев тоже очень много, когда финансовые компании обратили взыскание на предмет ипотеки и которые как бы получили собственность. Потом все это признается недействительным, и имущество возвращается в собственность предыдущего владельца. Особенно это касается решений суда о продаже залогового имущества согласно статье «Об ипотеке», – говорит Ростислав Кравец.
Противодействие. Осуществить проверку в реестре прав на признаки переходов права собственности и доли собственности. Обратить внимание, когда и каким образом осуществлено оформление объекта недвижимости. Дополнительно осуществить проверку через портал судебной власти по фамилии владельца и по адресу имущества – о наличии споров.
«Карманный» нотариус
Самым распространенным способом осуществления недобросовестных действий по отношению к покупателю является несоблюдение формы договора, когда финальный подписанный может существенно отличаться от первоначального образца. То есть в заключительной части договора могут появиться такие пункты купли-продажи, которые в лучшем случае приведут к дополнительным расходам. Например, все расходы на проведение сделки несет покупатель, хотя была предварительная договоренность об их равном распределении. Или нет фразы «…отсутствуют обстоятельства, которые заставили их заключить этот договор». Это дает право через некоторое время лишить покупателя права собственности.
Противодействие. Покупателю следует делать акцент на выборе именно того нотариуса, которому он доверяет, и детально ознакомиться с текстом договора купли-продажи.
Сам себе оценщик
Очень простой тип мошенничества – занижение реальной оценки недвижимости в нотариальном договоре. В случае обжалования в судебном порядке и признания недействительной сделки купли-продажи, покупатель будет обязан вернуть продавцу приобретенное имущество, а продавец – сумму уплаченных средств, то есть стоимость имущества по договору.
Противодействие. Указывайте в договоре купли-продажи реальную стоимость квартиры.
Александр Здробилко, MIND
