Пройшов вже місяць неоголошеної війни в Україні й багато орендарів отримали рахунки на оплату оренди, не зважаючи на те, що торгові центри не були відчинені, а відповідно орендоване майно не могло бути належним чином використано орендодавцями. Своєю чергою непоодинокими виявились випадки, коли орендарі також не змогли забрати й власний товар з таких орендованих приміщень, втрачаючи таким чином можливість реалізації свого товару для отримання хоч якогось доходу під час війни, як бути в такій ситуації спробуємо розібратися в даній статті.
Перш за все кожному орендарю треба вирішити для себе чи продовжувати орендні відносини чи їх припинити., оскільки саме від цього буде залежати правова поведінка та її наслідки.
Якщо буде йти мова про припинення договірних зобов’язань, то в такому випадку найбільш доцільним буде припиняти договір оренди на підставі ч. 1 ст. 205 ГК України, яка передбачає, що господарське зобов’язання припиняється неможливістю виконання у разі виникнення обставин, за які жодна з його сторін не відповідає, якщо інше не передбачено законом.
Тим більше, що як раніше ми писали в статті «Форс-мажор як підстава звільнення від відповідальності», Торгово-промислова палата України вже визнала відразу для всіх засвідчила форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) військової агресії РФ.
Поруч з цим, варто відразу потурбуватися і про отримання доказів неможливості виконання, що стосується доказів неможливості використання орендованого приміщення, наприклад, отримати довідку чи, як мінімум, зберегти в електронному форматі відомості про те, що торговий центр, в якому розміщено орендоване приміщення був зачинений для відвідувачів у визначений період, або отримати довідку, що через пошкодження частина торгового центру була непридатна для відвідування, або отримати документ, який би підтверджував відсутність енергопостачання, що перешкоджало здійсненню торгівлі тощо.
Це важливо, оскільки згідно ст. 218 ГК України не охоплюється обставинами непереборної сили відсутність у боржника необхідних коштів.
Тобто, має бути доведено неможливість виконання саме орендних зобов’язань як таких, а не лише неможливість виконання грошових зобов’язань за договором оренди.
Також варто детально дотриматися визначеної в конкретному договорі процедури припинення договору у разі настання форс-мажорних обставин, що стосується здійснення необхідного повідомлення та подальшого оформлення припинення відносин, оскільки порушення процедури в подальшому може стати причиною не застосування до зацікавленої сторони наслідків форс-мажору та відповідно порушення питання про застосування господарських санкцій.
Якщо ж сторони вирішили не припиняти орендні відносини, то орендарю варто вжити заходів для врегулювання питання щодо орендної плати.
Так, відповідно до ст. 286 ГК України орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об’єкта оренди.
В такому випадку, надаючи вимогу про зменшення орендної плати орендар має чітко зазначити причини, наприклад, вказати на те, що знову ж таки змінено графік роботи торгового центру, що вплинуло на інтенсивність покупців, торговий центр не забезпечено повним спектром належно функціональних комунікацій тощо. При цьому, зміну розміру орендної плати варто оформити шляхом підписання додаткової угоди про зміну умов договору, оскільки орендна плата є істотною умовою договору.
Поруч з цим, варто врахувати, що ст. 218 ГК України, яка передбачає, що суб’єкт господарювання за порушення господарського зобов’язання несе господарсько-правову відповідальність, якщо не доведе, що належне виконання зобов’язання виявилося неможливим внаслідок дії непереборної сили, тобто надзвичайних і невідворотних обставин за даних умов здійснення господарської діяльності.
Тобто, орендар може бути звільнений від застосування штрафних санкцій за порушення зобов’язань щодо орендних платежів з посиланням знову ж таки на наявність форс-мажору, який уже визнаний Торгово-промисловою палатою України, однак про це варто також в письмовій формі повідомити орендодавця.
Що ж стосується створення орендодавцем перешкод орендарю в доступі до його майна, яке знаходиться в орендованому приміщенні, то варто зазначити про наступне.
Для вирішення цього питання найперше треба звернути увагу на те чи не містить договір оренди будь-яких застережень з приводу утримання майна, якщо такого застереження не має, то має місце протиправна поведінка орендодавця.
В такому випадку слід пам’ятати, що орендодавець має лише права на майно передане в оренду, оскільки згідно ст. 775 ЦК України орендарю належить право власності на плоди, продукцію, доходи, одержані ним у результаті користування річчю, переданою в оренду.
Так, орендар будучи власником свого майна (товару), що знаходиться в орендованому приміщенні, має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (ст. 387 ЦК України).
В такому випадку треба перш за все зафіксувати сам факт незаконного утримання орендодавцем майна орендаря. Це можна зробити й шляхом обміну письмовими документами (вимога надати можливість забрати майно і відповідно відповідь-відмова), і шляхом виклику поліції до безпосереднього місця утримання майна та написання заяви про незаконне заволодіння майном тощо.
Надалі спір про повернення майна може бути в досудовому – претензійному порядку або ж в судовому порядку, при цьому варто знати, що у разі будь-якого незаконного втручання особа має право на відшкодування шкоди, а з огляду на умови договору може бути порушено питання і про накладення штрафних санкцій на таких недобросовісних орендодавців.
Узагальнюючи слід відзначити, що, на жаль, законодавцем до цього часу не вжито заходів для врегулювання проблемних відносин оренди в умовах воєнного стану, оскільки як свідчить описане вище, чинне законодавство містить лише загальні норми, які розраховані на мирне життя.
В той же час, варто було хоча б, як і за час карантину, встановити певні умови, які були, наприклад, передбачені п. 14 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України, які б передбачали, що розмір плати за користування майном не може перевищувати сукупний (пропорційно до орендованої площі) обсяг витрат, які наймодавець здійснив або повинен буде здійснити за відповідний період.
Отже, на разі в умовах воєнного стану орендні відносини залежать виключно від людського фактора, при чому як на рівні договірних сторін, так і на законодавчому рівні. Однак недобросовісним орендодавцям слід мати на увазі, що відповідальність як господарську, так і кримінальну ніхто не відміняв і вона обов’язково настане.
Адвокати Анна Мартиненко, Ростислав Кравець АО Кравець і партнери
