Как правильно сдать в аренду помещения и земельный участок, находящиеся в распоряжении ОСМД.
Заработать на сдаче в аренду придомовой территории или нежилых помещений? Это хороший способ найти деньги на нужды кондоминиума (ОСМД). Полученные доходы помогут снизить собственные затраты жильцов на содержание дома.
Лакомый кусочек
Не следует заблуждаться – ОСМД может сдавать в аренду далеко не все помещения. Условия их сдачи определяются тремя нормативными документами: законом «Об объединении собственников многоквартирного жилого дома», Гражданским кодексом и решением Конституционного Суда Украины от 02.03.2004 г. № 25/208-21/11. Согласно им, ОСМД вправе распоряжаться лестничными клетками, вестибюлями, чердаками, подвалами, гаражами, машинными отделениями лифтов, мусорными камерами, щитовыми, техническими помещениями и т. д.
«Не допускается передача в аренду жилого или нежилого помещения для ведения какой-либо деятельности, если это будет противоречить интересам или ограничивать права других владельцев (пользователей) помещений», – говорит юрист юрфирмы «Гвоздий и Оберкович» Кристина Развина. Таким образом, нельзя сдать в аренду лифт или мусоропровод, внеквартирный коридор или лестничную клетку. А вот на колясочных, подвалах, мастерских, гаражах и чердаках можно и заработать.
В то же время вопрос передачи в аренду части придомовой территории остается не до конца урегулированным. Конституционный Суд еще в 2011 году разъяснил, что придомовая территория используется в интересах всех жильцов, и поэтому на нее должен распространяться режим общей совместной собственности, что подразумевает возможность сдачи в аренду третьим лицам.
Однако «земельное законодательство четко определяет перечень документов, которые удостоверяют право собственности или пользования земельным участком. К ним относится государственный акт на право собственности на землю, договор о передаче права собственности (купли-продажи, дарения – ред.), договор о передаче права пользования, в том числе и договор аренды», – рассказывает «Деньгам» управляющий партнер адвокатской компании «Золотая середина» Мария Швец.
Поэтому, если ОСМД не имеет акта на право собственности или договора долгосрочной аренды на земельный участок, являющийся придомовой территорией, оно не имеет права передавать ее в пользование третьим лицам. Это закрепляется и нормами закона «Об ОСМД», в соответствии с положениями ст. 26 которого объектом аренды по договору с ОСМД могут быть исключительно квартиры или нежилые помещения многоквартирного дома, находящиеся в совместной собственности жильцов.
Кто решает?
Стратегическое решение о передаче в аренду помещений многоквартирного дома принимается только общим собранием членов ОСМД. Но решение вопросов размера арендных ставок, срока аренды, порядка расчетов часто передаются правлению ОСМД. Все эти процедуры должны быть детально прописаны в уставе объединения, если ОСМД собирается в будущем зарабатывать на сдаче в аренду. Ну и потенциальному арендатору следует внимательно изучить устав ОСМД, прежде чем заключать договор аренды.
«Решения общего собрания по вышеупомянутым вопросам принимаются двумя третями общего числа голосов членов объединения, которые присутствуют на общем собрании. Либо путем их письменного опроса», – уточняет Кристина Развина. Решения подписываются председателем правления и секретарем собрания, а потенциальный арендатор может востребовать данный документ и ознакомиться с его содержанием.
Что касается размера арендных ставок, то в уставе могут быть указаны минимальная и максимальная границы стоимости 1 кв. м. Но если правление хочет сдать площадь дороже или дешевле, на это потребуется одобрение общего собрания. Однако, по словам юристов, такой пункт в уставах украинских ОСМД встречается крайне редко. И сведущие главы правления оставляют себе лазейку для злоупотреблений. «Законодательством предусмотрена лишь обязанность получения решения общего собрания о передаче имущества в аренду, однако ничего не сказано о согласовании условий договора. Таким образом, со стороны уполномоченных представителей ОСМД может возникать манипулирование условиями цены или сроков сдачи», – делится опытом юрист адвокатской компании «Кравец и партнеры» Анна Мартыненко.
Чаще всего речь идет о завышении арендных ставок для «чужих» арендаторов и сдачи в аренду площадей за копейки «своим». Механизмов противодействия такому жульничеству у членов ОСМД немного – работа ревизионной комиссии, отчеты правления ОСМД, переизбрание руководителей общества.
Страховка от рисков
Факт передачи помещения в аренду оформляется соответствующим договором между ОСМД и арендатором. «Текст договора должен быть утвержден компетентным органом, в большинстве случаев которым является правление ОСМД, а не просто подписан единолично уполномоченным лицом. Так снижается угроза признания договора недействительным в связи с превышением подписантом своих полномочий», – уточняет Мария Швец. Ну и у членов общества в таком случае больше инструментов контроля.
Главный риск для обеих сторон связан с пересмотром стоимости аренды. «Я снимаю у ОСМД более 100 метров под офис на первом этаже. В 2013 году мне поднимали аренду дважды, из-за чего стоимость квадратного метра выросла почти в 1,5 раза», – жалуется директор столичного риэлторского агентства Максим Назаренко. Рост в полтора раза – это слишком, конечно. Но и ОСМД должно защищать свои интересы при долгосрочных договорах – иметь возможность пересмотра ставок.
Для этого важно внести правильную формулировку в порядок изменения размера арендной платы в самом договоре. А именно установить конкретные периоды, когда арендодатель имеет право поднимать вопрос изменения ренты. Допустим, раз в год. В принципе, арендатор может потребовать прописать предельный размер повышения ставок. Например, не более 5% размера ежемесячного платежа. Или указать, что пересмотр ставок будет осуществляться в соответствии с изменением курса национальной валюты или индекса инфляции.
Также в договоре нужно указать, что решение оформляется подписанием дополнительного соглашения к договору. А для того, чтобы правление ОСМД имело возможность защитить интересы общества, следует предусмотреть возможность досрочного разрыва договора аренды при несогласии арендодателя с пересмотром ставок – если те, конечно, изменены в соответствии с условиями договора.
Второй существенный риск – затягивание с внесением арендной платы. Чтобы его минимизировать, ОСМД следует предусмотреть внесение в момент заключения договора двух арендных плат – за первый и последний месяцы аренды. И, конечно, внесение текущей арендной платы в начале отчетного месяца. В таком случае арендодатель при несвоевременной оплате может в течение месяца выселить арендатора и найти нового. По крайней мере, задолженность не будет накапливаться.
Третий риск – возможная субаренда. Если ОСМД не желает, чтобы арендатор сдавал объект в субаренду, соответствующие нормы должны быть указаны в договоре аренды.
Отдельная история – эксплуатационные расходы: электроэнергия, отопление, водоснабжение и водоотвод, охрана. Их оплата оформляется отдельным договором и в каждом конкретном случае устанавливается в соответствии с теми нормами, которые действуют в ОСМД. При этом важно учесть, что если арендатором является субъект предпринимательства (неважно, физическое или юрлицо), то тарифы на такие услуги будут повышенными, отличающимися от тех, что платят жители дома.
ОСМД сдает в аренду
Шаг № 1: выделяем объект под сдачу и проводим его подготовку
– для помещений – организовываем контроль доступа и учет использованных ресурсов (счетчики электроэнергии, воды, газа, т. п.);
– для земельного участка – маркировка на местности, выявление ограничений в использовании (коммуникации и проч.).
Шаг № 2: получаем согласие членов ОСМД на сдачу объекта в аренду на общем собрании или путем письменного опроса.
Шаг № 3: готовим пакет документов для предъявления арендатору
– копия Устава ОСМД;
– решение собрания ОСМД (или письменного опроса) о сдаче в аренду с согласием участников;
– решение правления ОСМД о ставках аренды и эксплуатационных расходов;
– правоустанавливающие документы (в случае аренды придомовой территории);
– технические характеристики встроенных помещений (в случае аренды нежилых помещений, находящихся в общей собственности;
– акт приемки-сдачи объекта;
– договор аренды;
– договор об оплате эксплуатационных расходов.
Шаг № 4: находим арендатора
Шаг № 5: заключаем договор аренды и договор об оплате эксплуатационных расходов.
Шаг № 6: получаем оплату за первый и последний месяц аренды, передаем объект в пользование с подписанием акта приемки-передачи.
Ольга Полякова, Деньги
