Руководство ФГВФЛ на днях объявило о желании продать значительную часть кредитного портфеля посредством, так называемого голландского аукциона. Кроме того, чиновники ФГВФЛ (далее – Фонд) надеются уговорить и НБУ продать кредиты находящиеся у них в залоге.
Свои действия чиновники обосновывают якобы отсутствием обслуживания этих кредитов. На самом же деле сотрудники Фонда просто не заинтересованы в работе с такими кредитами и соответственно получении максимальной прибыли от их реализации для возврата вкладчикам средств находящихся в проблемных банках.
Что происходит на самом деле
Ни для кого не секрет, что большинство так называемых не обсуживающихся кредитов были выданы еще в 2006-2008 годах и являются валютными. Фонд не скрывает, что практически все они являются ипотечными. Однако Фонд умалчивает, что на самом деле физически невозможно обслуживать валютный кредит при росте курса доллара более чем в пять раз и падении цен на ту же недвижимость.
В отличии от создания видимости бурной деятельности, абсолютно бесполезной работы нанятых коллекторских компаний звонящих и рассылающих угрозы, большинство оставшихся в «живых» после деятельности «лучшего» руководителя НБУ коммерческих банков значительно более эффективней работают с проблемными портфелями нежели сотрудники Фонда.
С той зарплатой, которую получают сотрудники Фонда в ликвидируемых банках они абсолютно не заинтересованы в скорейшей и максимально эффективной для клиентов банков продаже портфеля. Чем дольше будет ликвидироваться банк, тем дольше у них будет возможность получать абсолютно не заслуженное вознаграждение.
За последние пять лет Фонд так и не предложил заемщикам проблемных банков мало-мальски приемлемые условия для реструктуризации кредитов и их погашения. Нет ни отсрочек, ни дисконтов, ни перевода в гривну, ни снижения процентной ставки, ни любых других предложений позволяющих погасить кредит. Сотрудники Фонда даже разрывают те договорённости по реструктуризации кредитов, которые существовали в еще работающих банках и которые заемщики исполняли. В принципе действия Фонда походят под девизом: чем хуже, тем лучше.
Кроме того, как уже отмечалось, подавляющее большинство кредитов являются обеспеченными вполне ликвидной ипотекой. Как показывает практика, стоимость продажи кредита и рыночная стоимость ипотеки не имеют для формирования цены продажи для Фонда решающего значения. Зачастую кредит, по которому ипотека превышает стоимость остатка, продают с дисконтом от 20% до 80%, чем лишаю клиентов банков возможности вернуть свои средства.
По моим оценкам от неэффективной работы Фонда теряется до 80% средств, которые можно было бы получить при реальной работе с кредитным портфелем. Для большинства заемщиков продажа их кредитов это единственный шанс сохранить недвижимость и вернуть кредит.
Какие последствия для заемщиков и покупателей
Как показывает практика, зачастую Фонд торгует кредитами по значительно заниженным ценам по отношению к залогам по этим же кредитам.
Что касается покупателей, то ими в большинстве случаев являются физические лица, зарегистрированные на неподконтрольной Украине территории или Крыму, а также не большие финансовые компании, созданные специально для выкупа таких долгов.
Не стоит забывать, что на сегодня еще действует мораторий на обращение взыскания на предмет ипотеки по валютным кредитам и выселения собственников из такой жилой недвижимости. Однако таких покупателей это не смущает. Сформировался уже целый пул нотариусов переоформляющих право собственности на недвижимость и готовых закрыть глаза, и на мораторий, и даже на существующие аресты и запреты по отчуждению, и переоформлению недвижимости.
Таким образом, покупатели таких кредитов, обеспеченных ликвидной недвижимостью, заранее готовы на нарушение действующего законодательства и выкупе по бросовым ценам таких объектов с целью дальнейшей перепродажи.
Есть конечно и покупатели кредитов готовые работать с заемщиками, но их очень мало. Фактически это единственный шанс для заемщиков погасить кредит. Здесь возможны и рассрочки, а также значительные дисконты.
Также и сами заемщики могут выкупить свои кредиты с дисконтом у Фонда, однако такие случаи чрезвычайно редки. Т.к. у большинства нет сразу таких средств сразу.
Судебная практика после продажи
Исходя из сформировавшейся практики, после продажи Фондом кредитов, существует несколько наиболее частых направлений. Это оспаривание кредита, оспаривание поручительства, оспаривание ипотеки, оспаривание дальнейшей перепродажи кредита, оспаривание переоформления недвижимости.
Как я уже говорил, лица выкупающие кредиты, практически сразу в большинстве случаев переоформляют право собственности на ипотечное имущество на себя. И здесь все уже зависит от самого заемщика, готов он бороться за свои права или нет.
Если обратить внимание на судебную практику, то суды в большинстве случаев удовлетворяют иски владельцев недвижимости и признают недействительными внесудебное изменение права собственности и снятие бывших собственников с регистрации. ВСУ уже принял несколько правовых позиций указывающих на необходимость наличия исключительно судебного решения о снятии с регистрации при внесудебном переоформлении недвижимости.
Что ждет рынок
На мой взгляд, на фоне продолжающегося экономического кризиса, проводимой судебной реформы, отсутствия кредитования в стране подобные непродуманные, а зачастую и преступные действия чиновников Фонда по продаже активов очень больно ударят по банковскому рынку в первую очередь.
Банки не смогут возобновить кредитование, благодаря работе «лучшего» банкира и политики НБУ, они еще долго не смогут найти клиентов на существующие процентные ставки при столь широком предложении залоговой недвижимости.
Также такую распродажу ощутит на себе и сектор недвижимости. Цены, на котором, ускорят свое падение при наличии такого количества предложений.
Стоит также ожидать определенного роста и криминогенной ситуации в стране, в связи с проводимой судебной реформой, и невозможностью граждан в правовом поле защитить свои права.
Подводя итог могу с уверенностью сказать, что системная бездеятельность чиновников Фонда вредит как непосредственно клиентам банков, так и в целом банковскому сектору, подрывая доверие к нему и сводя на нет возможность возврата средств из проблемных банков.
Ростислав Кравец
Адвокат, старший партнер
Адвокатской компании Кравец и партнеры для журнала Деньги
