Верховний суд став на сторону інвесторів, які вклали кошти в будівництво житла.
Зовсім нещодавно Верховний суд України (ВСУ) ухвалив рішення, згідно з яким майнові права на недобудовану нерухомість не можуть бути переданими банкам у заставу без згоди інвесторів, з якими компанії-забудовники підписали договори. Не можна цього робити й шляхом купівлі-продажу цінних паперів.
У заставу без відома
Саме до такого висновку дійшов ВСУ 12 червня, коли розглядав справи конкретних людей та фірм, зокрема позов фізичної особи до компанії «Екобуд», банку «Київ» та нотаріуса. Ця справа чітко свідчить про ставлення компаній-забудовників до інвесторів, яке далеке від цивілізованого. У січні 2007 року фізособа уклала договір з «Екобуд» на участь у будівництві, основою виконання якого стала угода про продаж-купівлю цінних паперів. Інвестор повністю розрахувався з компанією наприкінці 2008 року, проте акт прийому-передачі квартири було укладено лише через три роки — 2011-го. Що сталося за цей час?
Компанія «Екобуд» вирішила віддати в заставу нерухомість не лише конкретної фізособи-інвестора, а й інших — загальною площею 5,9 тисячі квадратних метрів. Звісно, що самій компанії-забудовнику на подальше зведення будинку та розвиток фірми потрібні були гроші, яких лише від інвесторів зазвичай не вистачає. Тому вона отримала в банку «Київ» кредит на 58,7 мільйона гривень та 2,6 мільйона доларів 12 вересня 2007 року, а вже 18 вересня передала під заставу своєму кредитору права на квартири.
Інвестор-фізособа на початку 2012 року подав у Святошинський районний суд позов з метою визнати договір передачі банком прав на майно недійсним, який місцева Феміда задовольнила. Однак Апеляційний суд Києва скасував це рішення, а Вищий спеціалізований суд відмовив інвесторові у задоволенні касації. Але на сторону позивача-інвестора встав Верховний суд України, який трактував дії вищезгаданих відповідачів такими, що суперечать законодавству.
Урок для інших
Звісна річ, що банкіри без особливого ентузіазму коментують ці події. Натомість юристи своїми думками діляться залюбки. Так, старший партнер адвокатської компанії «Кравець та партнери» Ростислав Кравець зазначив кореспонденту «УК», що віднині це рішення ВСУ — чудове підгрунтя для того, щоб фізособи-інвестори в подібних випадках відстоювали свої права, і це надасть їм можливість без усіляких проблем отримувати право власності на свої квартири.
«Якщо ви запитаєте, чи очікуємо ми напливу подібних справ, то зазначу, що цей приклад стосується лише банку «Київ». Але і для компаній-забудовників, і для комерційних банків подібна ухвала Верховного суду України стане дуже добрим уроком — вони вже десятки разів подумають перед тим, як ухвалити рішення щодо передачі прав інвестора без його згоди», — зазначив він.
А ось рішення ВСУ від 17 квітня, яке також отримало нещодавно суспільний резонанс, може сильно вдарити по самій банківській системі. Йдеться про те, що Верховний суд визнав незаконним прийняття майнових прав в іпотеку на основі договорів, які було підписано до 2009 року. Також ВСУ ухвалив доволі цікаве рішення — дозволив продавати такі квартири позичальниками ще до моменту погашення кредитів.
Річ у тому, що на стороні позивачів «Промінвестбанку» виявилися суди всіх інстанцій. Перші посилалися на те, що в законі «Про іпотеку» не має поняття «об’єкт незавершеного будівництва», тому банк не має права прийняти їх до іпотеки.
Таке рішення Верховного суду, як вважають юристи, може стати початком непоодиноких позовів позичальників проти фінансових установ.
Банкіри лякають ще більшими кредитними ставками
Банкіри дуже негативно відреагували на таку ухвалу ВСУ. Так, виконавчий директор Незалежної асоціації банків України Сергій Мамедов заявив, що його організація планує провести серію публічних заходів, щоб якось виправити ситуацію. За його словами, також від таких рішень у першу чергу страждатимуть чесні позичальники, тому що банки будуть вимушені підіймати розміри кредитних ставок.
«Така думка пана Мамедова — це залякування самих себе. Відсоткові ставки за кредитами й нині дуже високі, а що казати про ще більші?! Ніхто взагалі такі позики не братиме», — вважає Ростислав Кравець.
Утім, на його думку, чекати масових позовів можна не серед фізичних осіб (вони, як правило, всі питання вирішують «полюбовно»), а від юридичних.
Юристи також попереджають людей: ні в якому разі не віддавати своє вторинне житло, в якому мешкають, у заставу банкам, якщо вони беруть кредити на будівництво квартири. В цьому випадку можна втратити абсолютно все: і кошти, вкладені в житло, яке будується, і квартиру, де мешкаєш.
Слід також зазначити, що вердикти ВСУ, про які йшлося, — керівництво до дії для всіх судів. Тому слід очікувати, що надалі рішення у таких справах ухвалюватимуть у судах першої інстанції на користь інвесторів.
Олег ГРОМОВ, Урядовий кур’єр
