Не менее 150–200 тыс. долл. понадобятся, чтобы купить частный дом в черте большого города. Что ждет покупателя такого дома?
Я отдала предпочтение дому в городе из-за детей. Развозить их каждый день в детсады и школы из при-города – хлопотно. Да и медицина в столице лучше», – говорит владелица частного дома в столичном районе Нивки Людмила Черная. Что ж, она сделала хороший выбор – около километра до метро, 15 минут на машине до центра Киева.
Хотя, возможно, сейчас ей такое удовольствие обошлось бы дешевле на 10–15% – на столько подешевели особняки в столице за последний год. По данным агентства недвижимости «Благовест», в 2012 году столичные домовладения продолжили дешеветь. Более остальных потеряли в цене дома в Деснянском (–20,5%) и Голосеевском (–10,5%) районах Киева. При этом средняя цена метра представленных к продаже частных домов в Киеве составила около 1,6 тыс. долл.
Торг уместен
В столице за современные домовладения 2008–2012 годов постройки и площадью около 200 кв. м просят от 200 тыс. долл. Никакого дефицита частных домов в продаже не наблюдается. Для сравнения – в пересчете на квадратный метр квартира в уже возведенном доме экономкласса обходится во столько же (около 1000 долл./м2). «За год количество предложений частных домов в столице в черте города практически удвоилось. Предложение значительно превышает спрос», – констатирует риелтор Ярослав Цуканов. Среди причин низкого спроса отсутствие недорогой ипотеки.
«Дома в городе могут продаваться по два-три года», – говорит специалист по маркетингу компании SV Development Сергей Костецкий. Утомленные длительным периодом продажи собственники домовладений готовы давать существенные скидки реальным покупателям. «Во время торга цену на дом можно сбить на 25%»,– говорит г-н Цуканов.
Одна треть всех выставленных на продажу домов сейчас продается в Дарницком районе столицы (левый берег): на Осокорках и в Бортничах. Также много особняков ищут новых хозяев в Святошинском и Голосеевском районах столицы, на Нивках и в Шевченковском районе. Большая часть домов – это строения площадью от 250 до 500 кв. м, в 2–4 этажа, возведенные на земельном участке в 4–6 соток и обязательно с гаражом.
При этом, к примеру, дом общим метражом около 300 кв. м на Софиевской Борщаговке, вблизи Окружной дороги, множества СТО и гостиниц для дальнобойщиков, стоит в 3–4 раза дешевле, чем аналогичное домовладение в тихом и зеленом уголке Печерска. Другая серьезная составляющая цены – гармоничность его внешней и внутренней архитектуры, наличие отделки, качество коммуникаций. «Архитектура привносит большую добавочную стоимость дома. Особенно на сложных участках с перепадами высот, как на киевских склонах. Если архитектура будет красивой и гармоничной – объект будет цениться», – отмечает г-н Цуканов.
Региональные метражи
В Харькове покупатель тоже избалован предложением частных домов в черте города – дома экономкласса стартуют от 75–80 тыс. долл. За эти деньги можно купить одноэтажное строение площадью до 100 кв. м в прилегающих к центру районах – на Шатиловке или Журавлевке. В бизнес-классе цены стартуют от 150–200 тыс. долл. Новый кирпичный коттедж в окраинном районе Лысая Гора общей площадью 315 кв. м, не слишком далеко от метро «Холодная гора», стоит 200 тыс. долл. «Каждое третье предложение – это дом «под чистовую отделку». С одной стороны, это дополнительные затраты для нового собственника, а с другой – возможность организовать жилое пространство полностью под себя. И такие дома пользуются спросом», – рассказывает риелтор местного АН «Город» Анна Вишов.
А вот донецкий регион изобилует предложением еще не введенных в эксплуатацию домов. «Они на 25–30% дешевле, чем уже узаконенные коттеджи. Зачастую жить там сразу нельзя – нужно подводить воду, электричество и делать канализацию», – ассказывает донецкий риелтор Николай Кузнецов.
Хозяева таких объектов уступчивы – даже без особых уговоров скидывают до 15% цены. Цена на готовые особняки площадью 200–300 кв. м начинается со 160–170 тыс. долл. Самые дешевые дома среди городов-миллионников – в Днепропетровске. Там за 100–110 тыс. долл. можно вселиться в собственный особняк. Например, 2-этажный краснокирпичный жилой дом на 296 «квадратов» в районе ул. Моторной в Амур-Нижнеднепровском районе Днепропетровска сегодня можно купить за 105 тыс. долл. И все это счастье – на участке в 8 соток с подведенным газом и электричеством.
В Одессе роскошь коттеджей на Фонтанке соседствует с убогостью строений на Молдаванке. Выбор широк: цена на эконом-класс стартует от 80 тыс. долл., особняки – от 150 тыс. долл. и выше. «Приличные дома новой постройки в Одессе стоят порядка 200 тыс. долл. Это большие особняки на 5–8 спален. Можно купить коттедж с двумя отдельными выходами. Летом полдома можно сдавать в аренду отдыхающим и зарабатывать себе на хлеб с маслом», – объясняет местный продавец домов Светлана Пагина.
А вот во Львове частные хоромы в дефиците. По словам местных риелторов, сегодня в их базах находится всего около 30 объектов. Результат мизерного выбора – высокие цены и нежелание продавцов идти на торг. Найти частный дом во Львове сейчас можно не дешевле, чем за 200–400 тыс. долл.
Привлекательный очаг
Покупка готового дома – это всегда риск. Ведь иногда под красивой отделкой могут скрываться прогнившие коммуникации, просевший фундамент и юридические проблемы. Выбирая дом, рекомендуется начинать его осмотр снаружи. «Если объект новый, на его стенах могут быть трещины – это результат просадки фундамента. Ничего страшного, но это повод сбить цену», – рассказывает столичный инженер-строитель Михаил Дьяченко.
Состояние подвала дома расскажет новому владельцу о расположении грунтовых вод на участке. Если сыро – они близко. И, например, на таком участке выгребная яма будет слишком быстро заполняться, и ее придется чаще выкачивать, а это дополнительные затраты«Поднявшись на чердак, нужно проверить, нет ли гнилых балок, просветов в крыше и подтеков. Также обязательно стоит обратить внимание, как утеплен потолок», – говорит г-н Дьяченко. Особое внимание нужно уделить качеству подведенных коммуникаций: водопроводу, электричеству, газу, канализации, телефонии и кабельному телевидению. «Это может быть огромный дом, а туда может быть подведено электричество мощностью каких-то 5 кВт. В результате дом нельзя будет нормально эксплуатировать», – предупреждает Сергей Костецкий. Уточнить максимальную мощность точки энергосети, к которой подключен дом, можно в местной энергоснабжающей компании, например Киевэнерго. Проверку качества прокладки водопровода и канализации лучше доверить профессионалам. Чтобы гарантированно купить качественное домостроение и не иметь в дальнейшем проблем с его эксплуатацией, специалисты рекомендуют предварительно провести его строительно-техническую экспертизу. Ее можно заказать в любом архитектурном бюро или строительной компании. Цена вопроса – 1,5–2,5 тыс. грн. «На этом лучше не экономить. Нанятый строитель с позволения хозяина и кладку фундамента во дворе сможет раскопать и проверить, сделана ли его гидроизоляция, и на чердак поднимется и пересмотрит все балки, и качество системы канализации проверит», – советует Ярослав Цуканов.
Чтобы гарантированно купить качественное домостроение, стоит предварительно провести его cтроительно-техническую экспертизу. Ее можно заказать в архитектурном бюро.
Право устанавливаем
Решаясь купить частный дом, потенциальный покупатель прежде всего должен проверить правоустанавливающие документы продавца. В риелтерском сообществе есть негласное правило избегать покупки объектов, которые были проданы, подарены или получены в наследство его нынешним собственником менее полугода назад. «Столь скорая повторная продажа считается подозрительной. Могут быть технические проблемы с домом, или права на него кто-то в будущем может оспорить», – считает столичный риелтор Ирина Половская.
Также юристы не советуют приобретать недвижимость, права на которую перешли по решению суда. «Если это решение суда, стоит сразу же насторожиться и удостовериться, что судебные споры завершены», – советует партнер Юридической компании «Закон обеды», адвокат Марина Саенко. Также юрист настоятельно советует обращать нимание на наличие нота-риально удостоверенного разрешения второго из супругов на продажу дома. Чтобы потом «вторая половина» не попыталась оспорить сделку. Напомним: с 1 января 2013 года при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимость отменена обязательная техническая инвентаризация объекта. Таким образом, все риски, связанные с незаконной перепланировкой, ложатся на плечи покупателя. «Если площадь дома была изменена и не соответствует данным, указанным в правоустанавливающих документах, то новый собственник может узнать об этом уже после того, как все документы оформлены и сделка состоялась. Кроме того, существует риск, что такая сделка может быть признана недействительной в судебном порядке, – предупреждает юрист юридической компании «Алексеев, Боярчуков и Партнеры» Дарья Мантюк-Кирилова. – Поэтому перед заключением сделки рекомендуем покупателю провести техническую инвентаризацию объекта за свой счет».
Также следует не забыть проверить законность подключения дома к коммуникациям. «Основные проблемы, на которые надо обратить внимание: существующая задолженность за электроэнергию и газ, отсутствие документов, касающихся подключения к сетям водоснабжения, электроэнергии и т. д. либо их несоответствие», – предупреждает адвокат, старший партнер АК «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.
Ольга Полякова, Деньги
