Останні роки все частіше продаж нерухомості, зокрема житла, відбувається через укладення договору купівлі-продажу майнових прав.
В чому ж суть такого договору та які ризики – саме з такими запитаннями звертаюсь потенційні покупці.
Перш за все треба розібрати, а що саме на справді купується. В більшості випадків продавці запевняють своїх потенційних покупців, що договір купівлі-продажу майнових права – це майже те ж саме, що договір купівлі-продажу нерухомості. Але це не зовсім так, швидше за все – зовсім не так.
Так, Цивільний кодекс України в ст. 177 серед об’єктів цивільних прав визначають майнові права. Для розуміння зазначимо, що об’єкти цивільного права – це саме те, що може вільно відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої.
Тобто, тут для себе треба відразу відмітити, що майнові права та конкретний вид нерухомості – це не одне й те саме, і укладення договору-купівлі продажу майнових прав ще не означає купівлю нерухомості.
В переважній більшості випадків в договорах купівлі-продажу майнових прав можна зустріти таке формулювання предмету договору (власне в цьому пункті договору і йдеться про те, що саме купується) – продавець продає, а покупець купує майнові права на об’єкт нерухомості, де майновими правами вважаються – всі права на об’єкт нерухомості, які належать продавцю, та полягають у праві продавця набути право власності на об’єкт нерухомості після введення Об’єкта капітального будівництва в експлуатацію та оформлення відповідних правовстановлюючих документів.
Більш простішою мовою дане формулювання в договорі означає, що за ним купується майбутнє право продавця бути власником нерухомості, тобто покупець купує право бути власником у майбутньому, а не сам об’єкт нерухомості.
Плюс таких договір в тому, що за звичай ціни за ними нижчі від ціни вартості вже існуючого об’єкту нерухомості.
Найбільший же їх мінус в тому, коли і чи взагалі буде введено в експлуатацію такий об’єкт, права власника на який куплено. На жаль, той досвід, який вже є на ринку нерухомості говорить про те, що може бути так, що об’єкт взагалі не збудують або збудують, але не введуть в експлуатацію, все це матиме наслідком неможливість набуття статусу власника для покупця за договором купівлі-продажу майнових прав.
В таких випадках, звісно кожен має самостійно зважити для себе вигідність такої умови. З практичних порад, які можуть бути використані для прийняття рішення можна вказати наступне:
- необхідно затребувати у продавця дозвільні документи та перевірити їх через відповідні реєстри чи запит на дійсність та строки дії;
- слід перевірити як продавця, так і забудовника з приводу наявності в них судових спорів, оскільки це може вплинути на подальше їх існування заголим;
- варто перевірити і саму земельну ділянку під забудовою, її правовстановлюючі документи та наявність спорів з приводу неї, бо це також впливатиме на можливість введення в експлуатацію;
- оцінити на скільки велика вірогідність успішності завершення будівництва, тобто якщо ще тільки будуються перші поверхи першої черги, а пропонують до продажу, наприклад, 11 поверх третьої черги, то варто розуміти, що це може зайняти не один рік, а ситуація може змінитися за місяць, тому чим більший строк вірогідної забудови, тим більше ризиків не стати власником;
- детально вивчити умови договору у всіх його розділах, навіть в розділі «інше», оскільки бувають випадки, коли умови щодо ризиків забудови чи відповідальності знаходяться «між іншим» в інших розділах. Особливу увагу звернути на те, як в договорі виписані умови щодо наслідків не введення в експлуатацію, як, коли та в якому розмірі повертаються кошти, в тому числі, врахувати валютні ризики, якщо є прив’язка ціни договору до валюти.
Що ж стосується захисту порушеного права, у випадку, коли умови договору купівлі-продажу не виконуються, то тут може бути не один варіант розвитку подій, адже все залежить від багатьох обставин, наприклад, самі умови індивідуального договору, причини не виконання умов договору, стан продавця (визнання його неплатоспроможним), стан забудови (чи введено в експлуатацію) тощо.
Відповідно і способи захисту будуть різні, але швидше за все, просити їх застосувати доведеться в суді.
В той же час, варто відмітити позитивну тенденцію розгляду таких справ у суді, зокрема можна зазначити про існування постанови Великої Палати Верховного Суду у справі №344/16879/15-ц від 14.12.2021 року, де вперше було відразу визнано право власності за договором купівлі-продажу майнових прав та зроблено низку важливих висновків з приводу захисту майнових прав як «справедливих очікувань», що охороняються законом.
Отже, в цілому можна зробити висновок, що договори купівлі-продажу майнових прав – це не зло, і їх можна укладати, але проявити при цьому слід велику ретельність та обачність і в першу чергу спрогнозувати для себе не омріяне житло, а всі можливі негативні варіанти розвитку подій, аби врегулювати їх в договорі й надалі спростити собі відновлення порушених прав у разі не отримання бажаного…а допоможуть Вам в цьому юристи.
Адвокат Анна Мартиненко, АО Кравець і партнери
