— Кредиты на недвижимость в Украине очень дорогие. Банки предлагают ссуды в среднем под 22 процента годовых. Это связано с высокой учетной ставкой Нацбанка. Она непосредственно влияет на стоимость кредитов. Сейчас составляет 18 процентов, — говорит руководитель профессионального клуба застройщиков 45-летний Руслан Земляной.
— Чтобы оформить ипотеку, надо заплатить не менее 30 процентов от стоимости жилья. Правда, чем больше первый взнос, тем лучшие условия предлагают банки.
Например, до кризиса 2008 года досрочно погашать кредиты на квартиры не позволялось. Просто не было необходимости. Тогда экономика росла, состояния людей приумножались. Украинцы имели доступ к дешевым ипотечным кредитам в иностранной валюте. Их в среднем предлагали под 15 процентов годовых. Сейчас дают ссуды только в гривне. После кризиса Нацбанк запретил выдавать кредиты населению в иностранной валюте.
Банки и застройщики предлагают льготные программы. Если погасить кредит досрочно, в течение года-двух, то ставку устанавливают на уровне 5-7 процентов. Есть даже примеры нулевых ставок. Правда, в таком случае придется заплатить дополнительные комиссии банку за выдачу или обслуживание кредита, страховые взносы. Больше 50 процентов тех, кто оформляет ипотеку, успевают рассчитаться за кредит досрочно.
Какие квартиры раскупают в новостройках?
— Рынок недвижимости растет. Застройщики массово берутся за новые проекты. Покупатели могут подобрать квартиру на любой вкус, кошелек. В первую очередь смотрят на стоимость квадратного метра. Также имеет значение район, удобный транспорт, наличие рядом школ, детсадиков, магазинов. Большинство граждан вкладывают деньги в дома эконом- или комфорт-класса. Это квартиры с рациональной планировкой. Значение имеет не количество квадратных метров, а набор помещений. Покупатели ищут жилье с отдельной кухней, коридором, ванной комнатой. Чтобы жить было комфортно. Преимущество предоставляют двухкомнатным квартирам.
Украинцы вкладывают деньги в строительство? Это выгодно?
— Квартиры покупают как на этапе фундамента, так и уже с возведенными стенами. Чем раньше вложить деньги в строительство, тем дешевле можно приобрести жилье. Квартира в среднем будет стоить на 20-25 процентов дешевле. Правда, существуют значительные риски. Строительство могут заморозить. Покупатели не получат квартиру, потеряют деньги.
Сколько непроданных квартир остается в новостройке на момент сдачи в эксплуатацию?
— Наиболее востребованные типы квартир выкупают еще на этапе строительства. Когда дом сдают в эксплуатацию, нераспроданным остается жилье с плохой планировкой, невыгодным расположением или большой квадратуры.
Как застройщики заинтересовывают клиентов, чтобы быстрее продать жилье?
— Предлагают покупать квартиры в рассрочку. Такие программы имеют спрос среди украинцев. Это дешевле и быстрее, чем годами собирать деньги на жилье. Условия рассрочки от застройщика сейчас более выгодны, чем ипотечное кредитование. Потому что банки имеют немало требований к человеку, который хочет получить кредит. Договориться со строительной компанией проще. Проценты покупатель не платит, в отличие от кредита. Все расходы уже заложены в цену. Срок погашения ссуды зависит от того, насколько застройщику быстро нужно распродать жилье.
В то же время квартира, купленная в рассрочку, остается в собственности застройщика до полного возмещения стоимости. Если оформлять ипотеку — жилье сразу принадлежит покупателю.
Нужно создать фонд гарантирования
В конце февраля Печерский суд Киева арестовал 14 домов в жилищных комплексах столицы. Их связывают со скандальным застройщиком Анатолием Войцеховским. Здания возводили без прав на земельный участок, разрешения на строительство. Суд также передал эту недвижимость Нацагентству по выявлению, розыску и управлению активами, полученными от коррупционных и других преступлений.
— Распространены случаи, когда дома возводят без всякого разрешения. Иногда — на земельных участках, которые не предназначены для этого. Чиновники закрывают глаза на такие нарушения. Ярким примером стали здания Войцеховского в Киеве. Хотя таких проектов по всей Украине огромное количество, — говорит адвокат 44-летний Ростислав Кравец. — Жителям проблемных многоэтажек нужно обращаться в суд. Есть большие шансы, что они выиграют дело. Ведь их права однозначно нарушили. Люди заплатили деньги, купили жилье, а теперь не могут распоряжаться имуществом.
Чтобы не было мошенничеств со строительством, нужно вводить наказание и штрафы за нарушение. Часто в договорах со строительными компаниями нет ни одного слова об их ответственности перед инвесторами. Застройщикам, которые не могут вернуть деньги, надо вообще запретить продажу квартир. А для тех, кто хочет работать на рынке недвижимости, нужно создать специальный фонд гарантирования. Из него выплачивать деньги людям в случае банкротства строительной компании.
Чтобы не наткнуться на мошенников и не потерять деньги, лучше заручиться поддержкой юриста. Появляются все больше компаний, которые распродают дешевое жилье. В действительности это маркетинговый ход. Не стоит вестись на рекламу. Перед тем, как вложить деньги в строительство, почитайте отзывы о застройщике в интернете. Были случаи, когда компания продавала не жилье, а просто помогала оформлять документы на еще не построенные квартиры. Также обращайте внимание, как и на кого оформлена земля, и есть ли проект строительства. Застройщики могут навязывать жителям новостройки свои обслуживающие компании. Как следствие, людям придется платить огромные коммунальные.
