Аграрний бізнес в Україні на сьогоднішній день являється однією з найбільш перспективних і прибуткових галузей економіки, однак дуже часто, суб’єкти господарювання, які тільки починають розвивати власний агробізнес та компанії, з великим досвідом роботи у цій сфері, стикаються з численними проблемами юридичного характеру, які можуть в подальшому призвести до негативних наслідків.
Під проблемами юридичного характеру у сфері аграрного бізнесу розуміються численні колізії у законодавстві України, які регулюють суспільні відносини у сфері земельного права.
Однак, найбільш поширеними спорами у сфері аграрного бізнесу, які частіше за все не врегульовуються мирним шляхом, а доходять до судового врегулювання спору, являються спори про визнання недійсними договорів оренди землі та спори про визнання недійсними розпоряджень органів владних повноважень про передачу в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення.
Частіше за все сторонами судового розгляду справ про визнання недійсними договорів оренди землі та розпоряджень органів владних повноважень про передачу в оренду земельних ділянок є товариства та інші суб’єкти господарювання, які займаються аграрним бізнесом, а також органи виконавчої влади, які надають у користування землі сільськогосподарського призначення. Крім цього, часто у судовій практиці трапляються спори про визнання недійсним договорів оренди землі, які виникають між суб’єктами господарювання, у зв’язку з тим, що той чи інший суб’єкт мав переважне право на укладення з органом владних повноважень чи фізичною особою договорів оренди землі. Рідше в судовій практиці трапляються спори між суб’єктами господарювання та фізичними особами, які надають у користування свої земельні ділянки останнім з тих підстав, що фізичні особи в подальшому не бажають надавати землі в оренду або продовжувати дію договору оренди землі на інший строк.
Звичайно, для будь-якого суб’єкта господарювання у сфері аграрного бізнесу потрібний фахівець у даній галузі, який знає прогалини права, з якими в подальшому може зіткнутись та матиме змогу скласти договір оренди землі таким чином, щоб в подальшому уникнути наслідків визнання даного договору недійсним.
Для того, щоб не допустити помилок при укладенні договорів оренди земельних ділянок, як з боку суб’єктів господарювання, так і фізичних осіб, які вирішили надати в оренду останнім землю, яка належать їм на праві власності, для ведення аграрного бізнесу, пропоную коротко зупинитися на тих моментах, які можуть в подальшому призвести до визнання недійсними таких договорів в судовому порядку.
Спеціальним законом, який регулює суспільні відносини з приводу укладення договорів оренди земельних ділянок являється Закон України «Про оренду землі». Даним законом регулюється порядок укладення, розірвання та продовження договору оренди землі та визначені істотні умови договору (особливу увагу слід приділити визначенню орендної плати за землю з врахуванням індексації), без врахування положень яких або відсутність таких у договорі, може призвести до визнання його недійсним.
Коротко хочу зупинитися на ст. 33 Закону України «Про оренду землі», яке регулює порядок поновлення договору оренди землі, оскільки саме з поновленням договору оренди найчастіше і виникають проблеми.
Так, відповідно до вищезазначеної статті, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
Таким чином, законом чітко визначено, що саме орендар повинен повідомити орендодавця про бажання поновити договір оренди землі, не пізніше ніж за місяць до закінчення договору оренди земельної ділянки.
Часто у судовій практиці трапляються такі випадки, що орендарі, через свою необізнаність у нормах законодавства України, а саме, галузі аграрного права не повідомляють орендодавців про бажання продовжити договір оренди у встановлені строки, що призводить до подальшої передачі даної земельної ділянки іншому суб’єкту господарювання. Часто трапляється й таке, що строк договорів оренди закінчується у період визрівання насаджень, а суб’єкт господарювання не встигає зібрати урожай у зв’язку з тим, що договір оренди землі не був продовжений у зазначений строк.
Звертаю увагу також на те, що пропозиція продовження строку користування земельною ділянкою має бути складена орендарем у вигляді листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі та повинна бути обов’язково надіслана на адресу орендодавця разом з проектом додаткової угоди. Надіслання лише листа-повідомлення, без проекту додаткової угоди, не являється належним повідомленням орендодавця про бажання продовжити дію договору.
Також, часто у судовій практиці трапляються випадки, коли орендар бажав продовжити строк користування земельною ділянкою та повідомив про це орендодавця у визначений для цього строк, але не надіслав орендодавцю проекту додаткової угоди, що призвело до того, що після закінчення договору оренди, дана земельна ділянка орендодавцем була передана в оренду іншому товариству. Під час розгляду спору про визнання недійсним договору оренди землі, що був укладений між орендодавцям та новим орендарем, з приводу того, що старий орендар мав переважне право на укладення нового договору оренди, суди, як правило, приходять до висновку про те, що старий орендар не скористався своїм переважним правом на укладення договору оренди землі, оскільки не направив на адресу орендодавця проект додаткової угоди про продовження договору оренди, а тому, договір оренди, який був укладений між орендодавцям та новим орендарем, не визнається судом недійсним.
Варто також зазначити, що при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін має розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевірити його на відповідність вимогам закону та узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності) та укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю має бути направлений лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
З іншого боку, у ст. 33 Закону України «Про оренду землі» зазначено про те, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із:
• власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);
• уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов’язковому порядку.
Таким чином, дана норма законодавства являється суперечливою, оскільки з одного боку законодавець покладає обов’язок повідомлення про намір продовжити термін дії договору оренди землі саме на орендаря, а з іншого боку визначає обов’язок орендодавця повідомити орендаря про небажання в подальшому продовжити строк дії договору.
Саме з цього приводу виникає велика кількість судових спорів, які через такі колізії не мають однозначної судової практики.
Також варто звернути увагу на те, що при надсиланні листа-повідомлення про бажання продовжити дію договору оренди, потрібно перевірити можливого правонаступника, який на час направлення листа-повідомлення з проектом додаткової угоди може бути відмінним від первісного орендодавця, оскільки такий лист-повідомлення з проектом додаткової угоди має направлятися саме йому.
Так, у судовій практиці трапляється багато випадків, коли особа, яка бажає продовжити дію договору, направляє лист-повідомлення з проектом додаткової угоди суб’єкту владних повноважень, з яким укладався договір оренди землі (наприклад з Районною державною адміністрацією), однак, на час укладення додаткової угоди, повноваження про розпорядженню землями сільськогосподарського призначення перейшло до іншого органу владних повноважень (наприклад, до Головного управління Держземагенства). У даному випадку, якщо орендарю не було відомо про зміну орендодавця, у зв’язку з чим останній пропустив строки для продовження договору оренди з новим орендодавцем, орендодавець втратить першочергове право на укладення договору оренди на новий строк.
Крім цього, варто знати й про те, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі можуть також бути оскаржені в суді.
Тому, при укладенні договорів оренди землі, раджу ретельно вивчити та зазначити у майбутньому договорі всі істотні умови договору оренди землі, які визначені у Законі України «Про оренду землі» та які відрізняються від стандартних істотних умов договору, які визначені у Цивільному кодексі України, щоб в подальшому уникнути судових спорів з питань визнання недійсними даних договорів.
Але, все ж таки, якщо вирішення питання про визнання недійсними договорів оренди землі або визнання недійсними розпоряджень органу владних повноважень про надання в оренду земельних ділянок в судовому порядку є неминучим, при зверненні з позовом до суду, раджу звернути особливу увагу підсудності та підвідомчості даної категорії справ.
Так, аналізуючи судову практику розгляду такої категорії справ, як визнання договорів оренди землі недійсними або визнання недійсними розпоряджень органу владних повноважень про надання в оренду земельних ділянок, виявлено, що позивачами часто порушується принцип підвідомчості даної категорії справ, на що не звертають уваги суди перших інстанцій. Водночас, коли розгляд даної категорії справ доходить до Верховного Суду України, виявляється, що дана категорія справ не підвідомча тому чи іншому суду, що призводить до багаторічних судових тяганин.
Тому, для того, щоб наперед правильно подати до суду позовну заяву необхідно знати, що при оскарженні договору оренди земельної ділянки, який був укладений із суб’єктом владних повноважень або визнання недійсними розпоряджень органу владних повноважень про надання в оренду земельних ділянок, даний спір має приватно-правовий, а не публічно правовий характер.
Відповідно до Кодексу адміністративного судочинства, компетенція адміністративних судів поширюється на спори фізичних чи юридичних осіб із суб’єктом владних повноважень щодо оскарження його рішень (нормативно-правових актів або правових актів індивідуальної дії), дій чи бездіяльності. Вжитий у цій процесуальній нормі термін «суб’єкт владних повноважень» позначає орган державної влади, орган місцевого самоврядування, їхню посадову чи службову особу, інший суб’єкт при здійсненні ними владних управлінських функцій на основі законодавства, у тому числі на виконання делегованих повноважень у разі прийняття суб’єктом владних повноважень рішення про передачу земельних ділянок у власність чи оренду (тобто ненормативного акта, який вичерпує свою дію після його реалізації), оспорювання правомірності набуття фізичною чи юридичною особою спірної земельної ділянки, а також правомірності надання іншій особі дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення цієї земельної ділянки має вирішуватися у порядку цивільної (господарської) юрисдикції, оскільки виникає спір про право цивільне.
Чернюк Анастасія Анатоліївна
юрист, Адвокатське об’єднання «Кравець і Партнери» для Юридичної газети
