Не так давно ми писали про проблеми придбання нерухомого майна через укладення договору купівлі-продажу майнових прав, які в основному стосувалося того, що в Україні відсутній якісний закон, який би дійсно захищав права покупців за таким договором.
І от вже 08.09.2022 року Президентом України було підписано Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (проект №5091), який власне і містить перші спроби врегулювати на законодавчому рівні придбання майна, яке буде споруджено в майбутньому.
Даним Законом вводиться в обіг нове поняття таке як – спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості (далі – спеціальне майнове право) – різновид майнового права на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, яке полягає в володінні і розпорядженні таким об’єктом за своєю волею, незалежно від волі інших осіб якщо інше не визначено законом.
Варто відзначити не досить вдалі конструкції для визначення понять, адже фактично мова йде про введення в обіг спеціального майнового права і фактично договори відчуження своїм предметом матимуть перехід саме спеціального майнового права, а не власне ще не існуючий об’єкт незавершеного будівництва чи майбутній об’єкт нерухомості.
При цьому можливість бути предметом договору відчуження виникає виключно після реєстрації спеціального майнового права, в протилежному випадку договір буде нікчемним.
Грубо кажучи матиме місце той же самий договір купівлі-продажу майнових прав, але тепер ці майнові права підлягатимуть контролю через проходження державної реєстрації. З одного боку – це непогано, оскільки таке право стає більш «реальним» як предмет договору, за яким можна пред’являти свої вимоги, з іншого боку – це призведе до значного здорожчання такого правочину, тобто, якщо за звичайним договором купівлі-продажу майнових прав треба було б оплатити тільки нотаріальні послуги, то при відчуженні спеціального майнового права швидше за все в ціну буде включено витрати на державну реєстрацію, навіть не зважаючи на те, що забезпечення реєстрації покладається на продавця.
На відміну від уже звичного договору купівлі-продажу майнових прав, договори купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості (частки неподільного об’єкта незавершеного будівництва) можуть фактично замінювати собою договори фінансування будівництва, тобто ніби пропонується альтернатива, але із своїми умовами. В майбутньому це може мати проблеми при вирішенні спірних відносин зокрема в частині визначення предмета спору та відповідно обрання способу захисту, визначеного законом, а, як відомо, від цього на пряму залежить можливість отримання позитивного судового рішення та вирішення власне спору по суті.
Так, даним Законом, а саме статтею 4, вже визначено такі способи захисту, у тому числі усунення перешкод у здійсненні спеціального майнового права; визнання спеціального майнового права у випадку його невизнання, порушення, оспорювання; визнання права власності після прийняття в експлуатацію об’єкта. Варто звернути увагу, що даний перелік – закритий, що може призвести до неоднакового правозастосування на практиці і може нести ризик отримання негативного судового рішення у зв’язку з неправильним обранням способу захисту, тим більше зважаючи, на прогресуючу тенденцію Верховного Суду саме через вказування на невірний спосіб захисту позбавляти осіб ефективного судового захисту, на переконання автора.
Якщо ж знову порівнювати відчуження спеціального майнового права та договір купівлі-продажу майнових прав, то тут варто зазначити переваги відчуження спеціального майнового права в тому, що подальше відчуження такого права можливе без згоди девелопера (забудовника), тобто, по-перше, дозволено здійснювати не лише уступку спеціального права вимога, а й розпоряджатися ним як самостійним об’єктом, по-друге, розпоряджатися самостійно.
З серйозних ризиків набуття прав на майбутній об’єкт нерухомості слід вказати на норму ст. 17 Закону, яка передбачає, що, якщо після дворазового письмового попередження (з перервою не менш ніж 10 робочих днів) про необхідність підписання акта приймання-передачі об’єкта нерухомого майна, сторона необґрунтовано ухиляється від підписання акта, об’єкт нерухомого майна вважається переданим. Найголовніше проблема в такому формулюванні – «необґрунтовано ухиляється», оскільки має місце виключно оціночне поняття, а при цьому слід врахувати, що за Законом ризик випадкового знищення чи пошкодження майна переходить саме з моменту передання. Тобто, якщо Ви вважаєте, що за якимось ознаками майбутній об’єкт нерухомості не такий, який Ви вважали, що отримаєте, а інше сторона так не вважає, то ризики все одно переходять на Вас, поки ви в судовому порядку не доведете, що ухилення від підписання акту приймання-передачі було обґрунтованим, що звісно затратно як по часу, так і по ресурсах.
Що стосується власне гарантій речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому, то до них можна віднести державну реєстрацію, гарантійну частку та розкриття інформації, однак назвати їх ефективними з точки зору покупця доволі тяжко.
По-перше, державна реєстрація, як вже згадувалося призведе до здорожчання правочину, а з врахування практики Верховного Суду, що реєстрація – це лише відображення вже й так існуючих прав та фактів, то сама реєстрація не несе жодних гарантій, а має лише функцію статистичного обліку.
По-друге, що стосується введення гарантійної частки як гарантування добудови відповідного об’єкта незавершеного будівництва іншими особами, то на даний час не зрозуміло в яких обсягах вона має бути, чи вона буде співмірна потенційним вимогам, і найголовніше – Закон абсолютно не містить процедури реалізації даної гарантії у випадку не завершення будівництва, тобто як коли та яким чином будуть погашатися вимоги за рахунок даної гарантійної частки – не зрозуміло, тим більше не зрозумілий механізм реалізації у випадку не завершення будівництва об’єктів самої гарантійної частки. Як висновок – на даний час це гарантія є «мертвою».
По-третє, що стосується гарантії через розкриття інформації. Так, це полегшує доступ до інформації про майбутній об’єкт нерухомості, однак жодним чином не гарантує речові права, а навпаки – може бути використано контролюючим органом як метод тиску чи отримання неправомірної вигоди від девелопера (забудовника).
Загалом враження від Закону – неоднозначне, ніби з одного боку – це спроба все ж таки врегулювати продаж на первинному ринку майбутніх об’єктів нерухомості, а з іншого – даний Закон так і не передбачає ефективних механізмів захисту саме фізичних осіб, які є покупцями, не передбачена конкретна та дієва відповідальність девелоперів (забудовників) у випадку не отримання покупцями об’єктів нерухомості, створені лише додаткові механізми отримання державою доходів з таких правочинів під прикриттям захисту інтересів громадян.
Час звісно все покаже, але в дійсних патріотів можновладців є ще шанс внести зміни поки Закон не почав діяти, адже в силах кожного змінити світ на краще…
Анна Мартиненко, адвокат, АО Кравець і партнери
