Заемщики получили шанс оспорить ипотечные договоры, обеспеченные недостроенным жильем.
Банкиры готовятся к волне исков от заемщиков о признании недействительными ипотечных договоров. Причиной ажиотажа в рядах финансистов стало апрельское решение Верховного суда Украины (Постановление №6-21цс13), признавшего незаконным передачу в ипотеку имущественных прав на еще не введенную в эксплуатацию недвижимость по договорам, заключенным до 14 января 2009 года. «Имущественные права на объект незавершенного строительства были отнесены к предмету ипотеки только Законом «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» (принят 25 декабря 2008 года), который внес соответствующие изменения в Закон «Об ипотеке». Таким образом, имущественные права на отдельные помещения в жилом доме не могли быть предметом ипотеки до вступления в силу этого закона», — рассказал «k:» адвокат Ростислав Кравец, старший партнер адвокатской компании «Кравец и Партнеры». Решение ВСУ поставит точку в противоречивой судебной практике. До последнего времени суды не могли принять однозначных решений по таким спорам. Некоторые служители Фемиды признавали подобные договоры ипотеки частично недействительными, другие становились на сторону кредиторов. В итоге горе-инвесторы не могли ни получить правоустанавливающие документы на недвижимость, ни распоряжаться ею. «Теперь суды обязаны привести свою судебную практику в соответствие с решением ВСУ. Можно прогнозировать, что исход споров в аналогичных делах будет в пользу заемщиков. Мы также ожидаем рост количества подобных споров между заемщиками и финансовыми учреждениями», — говорит старший юрист АК «Правочин» Сергей Дзюбенко.
После признания договора ипотеки недействительным и введения в эксплуатацию объекта недвижимости банки будут автоматически терять права на недвижимость на основании договора ипотеки. Инвесторы смогут снять обременения с таких объектов и оформить право собственности на жилье. Подобный сценарий едва ли порадует банкиров, выдававших кредиты под залог еще не построенного жилья. «Эти кредиты попадут в разряд беззалоговых, что потребует дополнительного формирования резервов. Это коснется всех ссуд, выданных до 2008 года, обеспечивавшихся имущественными правами, даже тех, которые нормально обслуживаются. Кроме того, такое решение ВСУ значительно усложнит взыскание банками проблемной задолженности», — констатирует управляющий партнер «Интернешнл Бизнес Консалтинг» Андрей Загоруйко. Под удар попадут прежде всего крупные банки, активно выдававшие перед кризисом кредиты на покупку жилья в строящихся домах под залог имущественных прав.
Эксперты не сомневаются, что многие заемщики не упустят возможности пошантажировать кредиторов возможностью оспорить договоры. Имея на руках сильный козырь, они смогут добиться реструктуризации долга, списания пени, штрафных санкций либо части процентов. Правда, и банкиры в этом случае могут пойти на крайние меры. Большинство кредитных договоров предусматривают довольно обширный перечень штрафных санкций, среди которых и требование полного досрочного погашения задолженности в связи с нарушением заемщиком условий договора либо отсутствием залога, возможность повысить процентную ставку и пр. Поэтому, скорее всего, заемщики и финансисты будут пытаться искать компромиссные решения, предпочитая мирные разбирательства судебным тяжбам. К тому же юристы отмечают: даже признав договор ипотеки частично недействительным и получив права собственности на жилье, заемщики не смогут свободно распоряжаться недвижимостью. «4 ноября 2012 года вступил в силу Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно выполнения хозяйственных обязательств» (№5405-VI). Он предусматривает, что в случае признания недействительным договора залога, который обеспечивал выполнение обязательства заемщиком по кредитному договору, суд на основании заявления кредитора налагает арест на залоговое имущество. Он подлежит снятию только после выполнения обязательств по кредитному договору», — поясняет партнер корпоративной и судебной практики ЮК TIC Денис Писанный.
