Верховный суд Украины подтвердил незаконность передачи имущественных прав граждан в залог финансовым учреждениям.
В последние годы участились случаи, когда люди, вложившие деньги в новостройки, не могут получить квартиры в собственность даже после введения жилья в эксплуатацию. Нередко оказывается, что, несмотря на наличие у инвестора документов, подтверждающих его имущественные права на жилплощадь, недвижимость находится в залоге у банка. А значит, пока застройщик не рассчитается по долгам, люди не могут стать полноправными собственниками квартир. В результате тысячи граждан годами лишены права распоряжаться своим имуществом. Однако, похоже, теперь ситуация урегулирована.
На днях, рассмотрев иск одного из инвесторов, Верховный суд Украины постановил, что имущественные права на недостроенную недвижимость не могут быть переданы банкам в залог без согласия инвесторов, с которыми застройщики подписали договоры. Прокомментировать сложившуюся ситуацию «ФАКТЫ» попросили старшего партнера адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислава Кравца.
— Имеют ли застройщики право передавать в залог квартиры, имущественные права на которые переданы инвесторам?
— Нет, не имеют права, и Верховный суд это подтвердил. Они и раньше не могли так поступать, но зачастую пользовались тем, что инвесторы не знают законов. Теперь Верховный суд постановил, что в случае, если человек вложил свои средства и получил имущественные права на квартиру, застройщик не вправе передавать объект в залог без разрешения инвестора. Такой шаг возможен, если это предусмотрено договором инвестирования либо инвестор дал письменное разрешение. Поэтому, подписывая договор с застройщиком, читайте документ очень внимательно. Если в нем есть пункт, предусматривающий возможность передачи объекта недвижимости или прав на него в залог, инвестор вправе потребовать исключения этой нормы из договора до подписания.
— Как инвестор может проверить, не находятся ли его квадратные метры в новостройке в залоге у банка?
— Для этого достаточно обратиться к любому нотариусу и получить выписку из государственного реестра по данной недвижимости. В выписке указано, отягощен ли объект какими-либо обязательствами. Если да, тогда действует запрет на его отчуждение, в том числе инвестору, заплатившему за него деньги.
— Но если новостройка не сдана в эксплуатацию, то и информации о ней может не оказаться в реестре.
— Не совсем так. Данные об объекте, которому присвоен адрес, должны быть в Государственном реестре имущественных прав на недвижимое имущество. Кроме того, в случае предоставления недвижимости в залог банку, эти сведения обязательно попадают в реестр.
— Допустим, человек получил выписку из госреестра и выяснил, что его имущественные права или квартира находятся в залоге у банка. Что делать?
— В выписке будет указано, кто внес это отягощение, например, банк, выдавший кредит под залог недвижимости. Инвестор может обратиться с запросами к этому банку и застройщику с законным требованием разъяснить, на основании чего были внесены в реестр данные о запрете на отчуждение. Но даже если ему не ответят, человек имеет право подать в суд иск с требованием признать частично недействительным договор между застройщиком и банком в части передачи в залог имущественных прав инвестора без его согласия.
Сергей КУРГАН, «ФАКТЫ»
