Українцям обіцяють компенсації за зруйноване під час війни житло.
“Страна” вже не раз писала про законопроект на цю тему. Його було подано до Ради ще у березні минулого року. Але завис там майже на рік. І лише під річницю повномасштабного вторгнення Росії до нашої країни парламент його ухвалив та направив на підпис президенту.
Головним каменем спотикання, через яке проект ніяк не могли прийняти, стали гроші. Масштаби руйнування житлових об’єктів в Україні є просто катастрофічними. І на відновлення знадобляться мільярди.
Втім, у підсумковій версії закону багато пунктів прописали так, що отримати компенсацію зможуть далеко не всі, – зазначає власник оціночної компанії Дельта Консалтинг Роман Рябов.
Розбиралися, на що можуть розраховувати українці, які залишилися без даху над головою.
Сертифікати замість грошей та заборона продавати квартири
Ще на початку війни, у березні 2022 року, у парламенті було зареєстровано законопроект №7198 “Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних атак, диверсій, завданих військовою агресією Російської Федерації”.
Тоді українцям пообіцяли – все зруйноване житло відновлять. І, поки законопроект розглядався у Раді, закликали фіксувати ушкодження – складати акти, викликати комісії, оцінювати завдані збитки та завантажувати всі дані в “Дію”.
Чим багато громадян і зайнялися. Ми вже писали, що з цим були свої проблеми, зокрема, доводилося довго чекати на візит представників спеціальних комісій.
Але головне – не було ясності, як саме компенсуватимуть збитки, і на що можуть розраховувати люди.
Проект ухвалили лише до річниці війни, причому, до нього під час обговорення вносилися численні поправки,
Наприклад, спочатку було передбачено, що компенсації можуть сплачувати “живими” грошима на цільові рахунки або шляхом фінансування ремонтних чи будівельних робіт. У підсумковій версії згадка про “гроші на руки” зникла.
Що прописано у законі? Виділимо основні моменти.
- Закон не поширюватиметься на об’єкти, які до запровадження військового стану перебували на тимчасово окупованій території. Тобто компенсацій за пошкоджене житло на території “ДНР” та “ЛНР”, які, нагадаємо, УСтрана розраховує повернути, не передбачено. “Це дивний підхід. Виходить, УСтрана не визнає факту російської збройної агресії на Донбасі з 2014 року”, – каже голова адвокатського об’єднання “Кравець і партнери” Ростислав Кравець.
- У законі нічого не сказано також про компенсації бізнесу – за пошкоджені чи знищені промислові об’єкти та офіси. Йдеться тільки про житлову нерухомість – квартири, кімнати в гуртожитках, приватні будинки, садові та дачні будинки та інші об’єкти, в яких “зведені опорні та зовнішні конструкції”. Тобто йдеться про більш-менш капітальні споруди. До яких не належать різного роду тимчасові конструкції типу дачних вагончиків. Але натомість належать недобудовані будинки, що важливо для інвесторів у нерухомість, – каже київський ріелтор Ірина Луханіна. “Якщо побудовані несучі стіни, і людина має документи, що підтверджують внесення коштів, вона може подаватися на компенсацію”, – пояснила Луханіна.
- Право на компенсацію отримають громадяни України, які є власниками ушкодженої нерухомості. Компенсації не зможуть отримати особи з списків санкцій, із судимістю за злочини проти основ національної безпеки, а також їхні спадкоємці. У цьому списку, найімовірніше, потраплять колаборанти та їхні родини. Подаватись на компенсації можуть також ОСББ, житлові кооперативи.
- Отримати компенсацію “живими” грошима на руки (щоб, наприклад, за них відремонтувати будинок або придбати новий) не можна. Хоча спочатку такий варіант у законопроекті прописували. Але у підсумковій версії зупинилися на так званих житлових сертифікатах. Це документи, що підтверджують державні гарантії щодо фінансування придбання нового житла. Тобто, за логікою з цим сертифікатом, постраждалий власник повинен виходити на ринок і пропонувати його як оплату продавцям житла – нового або на вторинному ринку. Можна буде купувати на сертифікати також будматеріали та замовляти будівельні роботи. А ті, хто погодився на таку угоду, потім пред’являтимуть сертифікати до оплати. Скільки продавцям житла та будматеріалів доведеться чекати відшкодування коштів за сертифікатами – поки що незрозуміло. З тексту закону незрозуміло, як швидко держава зможе розраховуватися за сертифікатами. І тому у профільних експертів одразу постало питання – чи погодяться продавці житла їх взагалі приймати. Цей нюанс у новому законі, мабуть, найпроблемніший. Але повернемося до нього згодом.
- Ще подробиці щодо житлових сертифікатів. У законі не прописано їх граничну суму, можливо, такі деталі пропише в підзаконних актах до закону Кабмін. Зазначимо, що часткові компенсації за пошкоджене житло є зараз. Із видають, згідно з постановами уряду №947 від 2013 року та №326 від 2022 року. Але там максимальну суму обмежено 300 тисячами гривень за один об’єкт. Зрозуміло, що цього може вистачити на невеликий ремонт, але недостатньо на покупку нового будинку. У законі наголошується, що сертифікат можна буде використати протягом 5 років від дня видачі. На п’ять років забороняється відчуження нерухомості, придбаної за житлові сертифікати (обмеження не поширюються на спадкування).
- Подати заяви на отримання компенсацій можна як протягом воєнного стану, так і ще рік після його скасування. До заяви потрібно додати копію документа, що підтверджує право власності, а також, за наявності, матеріали фото- та відео-фіксації стану нерухомості “до” та “після” руйнувань. Розглядатимуть ці заяви спеціальні комісії при виконавчих органах місцевої влади. Встановлено пріоритети – кому житлові сертифікати видадуть насамперед. У цьому списку — багатодітні сім’ї, особи з інвалідністю, ветерани, учасники бойових дій або у разі їх загибелі, члени їхніх сімей.
- Найцікавіше – по грошах. Точної оцінки – яка сума знадобиться для компенсації за зруйновану нерухомість, у записці пояснення до проекту немає. Але кошти просто величезні – це мільярди доларів. І з кожним днем сума лише зростає. Спочатку в записці пояснення вказувалося, що компенсації профінансують за рахунок міжнародної технічної допомоги. Тепер серед джерел фінансування фігурують також державний і місцеві бюджети, кошти міжнародних організацій, кредиторів та інвесторів, а також репарації з РФ. При цьому, якщо сума компенсацій через житловий сертифікат виявиться нижчою за вартість нового житла, то постраждалі власники зможуть отримати доплати лише за рахунок коштів, отриманих як відшкодування збитків від Росії (якщо такі будуть). Щодо грошей ситуація незрозуміла. Начебто перераховані джерела фінансування, але чи можна буде за їх рахунок закрити реальні потреби – велике питання”, – каже Ростислав Кравець. “Було б непогано, якби влада озвучила суму, яка вже є. Це дозволило б хоч приблизно прикинути як довго доведеться чекати своєї черги, особливо тим, хто не входить до списків пільговиків”, – каже Луханіна.
У Головного юридичного управління ВР спочатку виникло багато зауважень до проекту. До другого читання, як зазначено у звіті управління, вони залишилися актуальними, тому документ рекомендували доопрацювати.
Головне юридичне управління вказує, зокрема, на “вибірковий підхід” до видачі компенсацій, тобто той факт, що він, по суті, не поширюється на нерухомість, “яка станом на 24 лютого 2022 року перебувала на тимчасово окупованій Російською Федерацією території України”. Це може розглядатися як дискримінація та порушення статей Конституції 22 та 24.
Крім того, незрозуміло, як бути, якщо власником об’єкта або його частини є юридична особа (яким, згідно із законом, компенсації не передбачені). Це може спровокувати численні судові позови.
Зауваження Головного юридичного управління також викликав пункт, що забороняє на п’ять років відчуження житла, придбаного на житлові сертифікати. Це порушує статтю 319 Конституції, в якій зазначено, що власник може розпоряджатися своїм майном на власний розсуд, а держава не може втручатися у права власності.
Незважаючи на ці зауваження, закон все ж таки ухвалили.
“Запустить будівельний ринок та схеми”
У профільному середовищі найбільше запитань викликають житлові сертифікати.
“Спочатку документ передбачав, що держава збудує або компенсує грошима покупку нового житла. Але потім концепція змінилася – видаватимуть сертифікати. Нібито, на суму вартості втраченого житла. І тут одразу постає питання.
Як формується вартість втраченого житла? За законом про оцінку, ця оцінка має бути, як мінімум, на дату руйнувань, тобто коли житло було цілим. І тут потрібно бути дуже уважним – щоб сума в сертифікаті не виявилася нижчою від вартості житла на момент до початку війни. І щоб сума визначалася, виходячи із реальних ринкових критеріїв.
За самим сертифікатом – це буде цінний папір? Якщо так, то вона має бути емітована та випущена в обіг відповідно до законодавства. Якщо це не цінний папір (а в законі ясності з цього приводу немає), то які види таких сертифікатів, їх номінали?
Щоб купити щось за сертифікат, треба заручитися згодою власника, наприклад, забудовника – чи погодиться він обміняти квадратні метри на папір, якщо йому на той момент потрібні будуть гроші? Тобто незрозумілий механізм конвертації сертифіката у кошти. Варіант придбання за сертифікат квартири на вторинному ринку виглядає ще екзотичнішим. Якщо я продаю квартиру, і до мене приходить людина, яка хоче купити за сертифікат, як продавати. На вторинному ринку розрахунок за житло у нас прив’язаний до долара, та й багато власників не хочуть світити повністю всю суму угоди. Тобто, сертифікати, щоб вони повноцінно ходили на ринку нерухомості, мають бути ліквідними – мати прозорий та зрозумілий механізм обміну на гроші. Інакше це будуть просто папірці, які ніхто не захоче приймати, або їх братиме певне коло забудовників. У цьому випадку вони зможуть виставляти свої умови покупцям із сертифікатами, скажімо, більш високі ціни. На житло або дисконт на сертифікат (скажімо, сертифікат на мільйон прийматимуть за 700 тисяч тощо).
Незрозуміло також щодо розподілу. Якщо у квартирі до її руйнування проживало, скажімо, троє людей, то як їм ділити сертифікат? Загалом, питань поки що більше, ніж відповідей”, – каже Роман Рябов.
На думку голови адвокатського об’єднання “Кравець і партнери” Ростислава Кравця, виконати новий закон на практиці буде вкрай проблематично,
“По-перше, плутанина з такими поняттями як відшкодування збитків і компенсація. Відшкодування збитків, а саме на це розраховують громадяни, які втратили дах над головою, передбачає виплату вартості загубленого майна в повному обсязі. Але саме цього в законі немає. Є компенсація, а вона може бути і частковою, і як її розраховуватимуть із закону незрозуміло, тепер все залежить від підзаконних актів, які має прийняти Кабмін.
По-друге, викликає питання створення фактично всесильних комісій, які вирішуватимуть, кому дати компенсацію, а кому відмовити. Це загрожує зловживаннями та створенням корупційних схем.
По-третє, незрозуміло як конвертуватимуться житлові сертифікати. Чи не вийде так, що з’явиться якийсь пул наближених до влади забудовників, які зможуть отримувати від держави гроші замість сертифікатів, тоді як іншим у кращому разі доведеться шикуватися в чергу і чекати. Зрозуміло, що у такій ситуації приймати житлові сертифікати будуть далеко не всі, а ті, хто будуть, можуть підняти цінники на житло”, – зазначає Кравець.
При цьому самі забудовники, з якими поспілкувалася “Страна”, поки що не визначилися, наскільки вигідно їм працюватиме “за сертифікатами”. З одного боку, вже сам факт, що компенсації будуть, явно піде галузі на користь, оскільки запустить будівельний ринок та сприятиме надходженню інвестицій.
З іншого, питання у сертифікатах. “Самі по собі житлові сертифікати мають право на існування. Головне, щоб за ними виконувались гарантії – оперативно та в повному обсязі. Якщо цього не буде, забудовники просто заморозять в об’єктах величезні гроші, а затримки з їх відшкодуванням загрожуватимуть компаніям банкрутством”, – каже нам забудовник, який працює у Київській області.
Ірина Луханіна також побоюється “як би цей човен не розбився про айсберг корупції”.
“Те, що нарешті ухвалили закон, дуже добре. Але тепер важливо, як він працюватиме на практиці. Головне-щоб був контроль за процесом розподілу коштів. Уявіть собі ситуацію: Ви постраждалий житель, наприклад, Ірпеня. Вам в рамках нового закону, положена компенсація у розмірі півтора млн. І ось до Вас приходить якийсь ділок з паперами, який за відкат у 50% від суми пропонує вирішити питання за спрощеною схемою. Щоб цього не було, потрібен жорсткий контроль з боку громадських організацій. Не можна допустити, щоб корупційна складова торкнулася і цього Закону. Адже люди й так постраждали від війни”, – каже Луханіна.
