Земельні ребуси, Хто, коли і яку землю зможе купувати в Україні?

«Скільки коштує гектар землі в Україні?» — ніби між іншим запитує, телефонуючи, знайома зі Сполучених Штатів. Про те, що іноземцям дозволили купувати землі державної й комунальної власності несільгосппризначення і що мораторій на продаж українських чорноземів для агровиробництва не продовжили до 2014 року, вона дізналася днями із місцевих ЗМІ. Каже, що з огляду на продовольчу кризу у світі, родючість наших грунтів  інтерес іноземців до нашої землі дедалі зростає.

«УК» вирішив поцікавитися в експертів: хто, коли і яку землю зможе купувати, чи готова Україна до відкриття ринку сільгоспземлі і чого для цього ще бракує? Чи продаватимуть її іноземцям і як зміняться ціни на земділянки несільгосппризначення після дозволу парламенту купувати їх закордонним юрособам?

Через офшори легше

— Щодо надання законодавцями цього дозволу, то це не топ-новина, як її подало чимало ЗМІ, зокрема закордонних, — зауважує голова ВГО «Спілка землевпорядників України» Анатолій Вовк. — Вони могли купувати несільгоспземлі і раніше, якщо там було їхнє нерухоме майно, але для цього мали пройти складну і тривалу процедуру погодження у Кабміні. Натомість новиною є значне спрощення цієї процедури, уточнив він.

Президент Земельної спілки України Андрій Кошиль теж не вважає цей закон революційним. Більше того, переконаний, що у документ ще вноситимуть зміни або ж Президент скористається правом вето.

«У документі є суперечності, які треба узгоджувати, — зауважив він, пояснивши, що основною ідеєю законопроекту було спрощення процедури узгодження з Кабміном, насамперед для спільних підприємств (СП), створених за українським законодавством, в яких є частка іноземного інвестора, які не хочуть йти обхідними шляхами, як це роблять офшорні компанії. Останні, приміром, створюють ланцюжок ТОВ, на початку якого ховається іноземний інвестор, а в кінці — абсолютно чиста з точки зору українського законодавства компанія, яка може набувати землю без погодження. Але до другого читання ідея була нівельована раптовою появою статті, за якою юрособи, створені відповідно до законодавства іноземних держав, а також підприємства, у статутному вкладеному капіталі яких є іноземна інвестиція, можуть набувати у власність земділянки несільгосппризначення у порядку, встановленому статтею 129 Земельного кодексу України (ЗКУ), тобто за погодженням з Кабміном. Так, на початку закону записано, що ця процедура для СП не потрібна, а всередині — що потрібна. З огляду на те, що майже рік тому ліквідовано спецкомісію при Кабміні, яка опрацьовувала документацію і готувала проекти рішень на засідання уряду про продаж навіть невеликих ділянок, нині це питання стоїть вельми гостро. Адже це прихід інвестицій, розвиток економіки, створення нових робочих місць тощо».

Щодо земель, які іноземцям дозволено купувати в Україні, то, за інформацією А. Кошиля, це землі в межах населених пунктів, під об’єктами нерухомості або під будівництво таких об’єктів. В Україні земель населених пунктів приблизно 4%, і ними переважно цікавляться спільні чи іноземні підприємства, які намагаються відкрити виробництво, легалізувати свій статус, але наштовхуються на законодавчі перешкоди. Тому різкого буму не станеться, як і змін на ринку, вважає експерт.

— Якщо іноземець вже став власником будівлі, то питання «купувати йому земділянку чи ні», має вигляд риторичного, — констатує заступник завідуючого відділом проблем аграрного та земельного права Інституту держави і права НАН України Павло Кулініч.

Стосовно обмежень у розмірах ділянок, то в законі  їх не прописано, але у ЗКУ сказано, що до 2015 року в одні руки можна придбавати максимум 100 га, зауважує А.Кошиль. Натомість дотепер іноземці купували в Україні лише маленькі ділянки, і їх  кількість на рік обмежувалась однією-трьома. Так, у 2005-му, за даними Держземагентства, через дозвіл уряду було придбано лише 1 ділянку, у 2006-му — 3, 2007 — 1, 2008 — 2, 2009 — жодної, 2010 — 1, 2011 — 3, 2012 — жодної. У земвідомстві підтвердили, що процедура погодження з Кабміном затягувалась на роки, бо потребувала експертного висновку, погодження з багатьма установами і відомствами, об?рунтувань за інвестиціями і податками тощо. Водночас там запевнили, що іноземці й надалі проходитимуть її. При цьому новацією назвали розширення кола осіб, які можуть набувати у власність землю державної та комунальної власності. Зокрема тепер свої заявки у Кабмін зможуть подавати підприємства, в статутному капіталі яких є іноземна інвестиція (СП, підприємства з іноземними інвестиціями), юрособи, створені відповідно до законодавства іноземних держав; іноземні держави; міжнародні урядові та неурядові організації.

То чи треба мораторій?

— Зовсім інша ситуація із сільгоспземлею, — продовжує А. Вовк. — Бажаючих купити її багато: й арабські шейхи, й китайці, й африканці. Причому їхні апетити дедалі зростають, як і тих, хто ховає свої гроші в офшорах. Та більшість населення розуміє, що дозволити продаж українських чорноземів іноземним юрособам не можна, бо це загрожує нацбезпеці. Нині ж немає процедури, за якою наші агропідприємства могли б купувати-продавати землю на вільному ринку без загроз, що іноземні через корпоративні права і кредити приберуть її до рук. Це і є причиною, чому треба продовжити мораторій, — переконаний експерт. Крім того, відкриттю ринку сільгоспземлі заважає ще багато технічних перешкод. Це і кадастр, і незавершена інвентаризація, які потрібні, аби він не був стихійним і спекулятивним.

Натомість А. Кошиль переконаний, що потреби в законодавчому продовженні мораторію немає. Бо, як сказано у перехідних положеннях ЗКУ, він триватиме до ухвалення закону «Про ринок земель». А тут починається найцікавіше. 75% положень останнього, зокрема щодо аукціонів, Держзембанку, розмежування населених пунктів, земель комунальної і державної власності вже перекочували у дрібніші закони, які вже прийняті й більше зрозумілі фахівцям, аніж простим українцям. Суперечливий законопроект «Про ринок земель» не мав шансів на ухвалення, тому лобісти прискорення запуску ринку землі пішли іншим шляхом.

— За моїми очікуваннями, скасовуватимуть мораторій не цим законом, а іншим — «Про особливості обігу земель сільгосппризначення», — констатує експерт. — Він з’явиться уже наступного року, і там буде прописано максимальну площу придбання, обмеження щодо оренди і суб’єктів-покупців земділянок. За цей час держава, суб’єкти господарської діяльності і громадяни мають підготуватися до ринку сільгоспземлі, який, очевидно, запустять із 1 січня 2014 року.

— Думаю, парламент нового скликання повернеться до питання продовження мораторію. Це потрібно для забезпечення стабільності на селі, — вважає президент Українського клубу аграрного бізнесу Алекс Лісітса. Радник Президента України, колишній віце-прем’єр-міністр з питань АПК Віктор Слаута теж припустив, що мораторій, вірогідно, продовжать. «Як кажуть, треба сім разів відміряти і раз відрізати, — сказав він. — Щодо продажу сільгоспземель іноземцям, то він можливий лише у далекій перспективі, наразі я з цим не поспішав би». Як слушно помітив П. Кулініч, зробити це Україна зможе, лише коли рівень доходів українців буде співставним із середнім у Європі.

КОМЕНТАРІ

Схеми є, потрібен запобіжник

Ростислав КРАВЕЦЬ,
адвокат, старший партнер
адвокатської компанії «Кравець і Партнери»:

— Із 1 січня 2013 року (згідно з п. 14 розділу Х ЗКУ) знімається заборона внесення права на земельну частку (пай) до статутних капіталів господарських товариств. Так, фізособи можуть увійти зі своїми паями у товариство, а потім із таким самим успіхом, отримавши готівкою гроші за них, вийти з нього. Отже, передумови для створення тіньового ринку землі вже є. Як на мене, продовження мораторію просто необхідне, бо воно слугуватиме свого роду запобіжником продажу сільгоспземель за невиправдано низькими цінами.

Щодо земель несільгосппризначення, то законом №11128 фактично теж створено схему ухилення у разі потреби від процедури узгодження з Кабміном купівлі землі іноземцями. Заміна у ч. 1 ст. 82 ЗКУ терміна «юрособи (засновані громадянами або юрособами України)» на «юрособи, засновані за законодавством України» означає, що, крім наших підприємств, до цієї категорії можна зарахувати й спільні. Тобто вони фактично урівнюються з українськими компаніями в правах щодо набуття права власності на земділянку (крім сільгосппризначення). СП фактично підпадають під широко застосовуваний у кодексі термін «юрособи», зокрема при набутті ними у власність, наприклад, земель лісогосподарського призначення, водного фонду (ч. 2, 3 статті 56;  ч. 2 статті 59 ЗКУ) тощо. На цьому, до речі, вказувало й Головне науково-експертне управління ВРУ, але до його висновків законодавці чомусь не прислухалися.

Комітет працює над усуненням недоліків і шпаринок

Григорій КАЛЕТНИК,
голова Комітету Верховної Ради з питань грарної політики та земельних відносин:

— 16 жовтня буде ще одне засідання у парламенті цього скликання. Під час нього ухвалити законопроект «Про ринок землі», в який внесено так багато змін і доповнень, нереально. Тому він чекатиме свого другого розгляду вже новим скликанням. Щодо чуток про його заміну якимось іншим документом, то це неправда. Адже у проекті «Про ринок землі» містяться всі подробиці ринку землі, особливості обігу всіх її видів тощо. Неправда й те, що ним дозволили купувати землю іноземцям.

У нині ухвалених земельних законах справді є недоліки та шпаринки, які створюють передумови для започаткування тіньового ринку, як зауважують експерти. Нема певності, що спритники не почнуть їх використовувати з допомогою нашої правоохоронної й судової системи. Тому нині комітет виявляє їх і готує пропозиції для термінових заходів з їхньої ліквідації, аби  з 1 січня 2013 року не почалося земельного безладу.

Саме тому, на мою думку, продовження мораторію потрібне. Доти, доки не буде досконало виписане земельне законодавство і обговорене у суспільстві, насамперед з 6,9 млн власниками паїв. Інакше може бути соціальний вибух.

Галина ІЩЕНКО, Урядовий кур’єр